公告
各縣（市）區人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
《寧波市住宅小區物業管理條例實施意見》已經市政府第81次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。
二○一○年六月十二日
寧波市住宅小區物業管理條例實施意見
職能劃分
（一）市建設行政主管部門作為全市物業管理行業主管部門，負責對縣（市）區物業管理主管部門的業務指導和監管，組織物業管理行業重大問題的調研及制定相關配套政策。
（二）縣（市）區人民政府負責轄區內物業管理工作，落實物業管理綜合協調、管理的職責；將物業管理納入街道辦事處（鄉鎮人民政府）年度考核目標；根據各地實際，制定物業管理髮展的政策措施。建立由轄區物業管理主管部門、規劃、城管、公安、價格、工商、街道辦事處（鄉鎮人民政府）參加的物業管理協調領導小組，協調解決轄區內物業管理的重大問題。建立由轄區物業管理主管部門、街道辦事處、法院、司法、基層人民調解委員會組成的物業管理糾紛快速處理機制，解決協調物業管理髮生的爭議和糾紛。負責制訂本轄區內小區管理應急預案，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門對物業服務企業退出項目管理的工作實施監督和組織協調。
（三）縣（市）區物業管理主管部門牽頭負責對物業管理小區的日常檢查、指導，統一組織對物業管理小區的綜合考評；建立健全物業管理服務投訴受理機制，建立物業服務企業不良行為記錄和項目經理信用記分檔案，對服務不到位、收費及支出不規範的物業服務企業及時督促整改；指導屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好業主大會和業主委員會的籌建、改選和日常監管等工作。縣（市）區物業管理主管部門的人員經費納入同級財政預算。
（四）街道辦事處（鄉鎮人民政府）要建立物業管理服務站，配置物業管理專職人員，人員經費納入同級財政預算。負責協調物業管理與社區建設的關係；負責指導業主大會、業主委員會籌建成立和換屆工作，並監督、規範業主大會、業主委員會和業主開展正常的自治工作；要充分發揮其社區綜合協調的優勢，把物業管理與創建文明小區、安全小區等社區建設結合起來，共同創建和諧社區；協調處理業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴。
（五）社區居民委員會要積極發揮社區在物業管理中的作用，支持和指導業主成立業主大會、業主委員會和依法履行自治管理職責，參與對物業服務企業的監管工作，協調物業服務企業、業主委員會和業主之間的關係。
相關職責
物業管理涉及面很廣，物業管理活動的順利實施，需要物業管理主管部門的監督管理和相關部門、單位的大力協作。公安、城管、工商、規劃、房管、環保、價格、財稅、人防等有關部門應當依照各自職責，做好本行政區域內物業管理的相關工作。
（一）公安（交警、消防）部門負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安防範措施，指導、督促物業服務企業建立公共秩序維護制度、崗位責任制度和秩序維護隊伍的管理；指導物業服務企業、業主委員會劃分停車位及制定在物業管理區域內合理的行車路線，並會同城管、規劃等部門在物業管理區域外城市次幹道上劃分臨時停車位，緩解小區停車難問題；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車、貨車和油罐車（化學品車）的行為依法採取措施進行處理；按《中華人民共和國噪聲污染防治法》有關規定負責處理社會噪聲類型的行為；定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。
（二）城管部門負責查處物業管理區域內違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為；對規劃、環保部門相關職責已委託或依法劃歸城管部門的實施行政處罰。
（三）工商部門依照職責負責查處物業管理區域內虛假廣告、無照經營和擅自變更經營（辦公）場所的行為。對利用車棚（庫）及違反《物權法》第七十七條規定將住宅作經營（辦公）場所的不予核發營業執照。
（四）規劃部門負責查處物業管理區域內破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質的行為；按市政府有關規定負責查處擅自開挖地坪降低地坪標高的行為。
（五）房屋安全主管部門負責查處物業管理區域內涉及房屋使用安全的行為。
（六）環保部門負責處理物業管理區域內的油煙、廢氣和企業等經營性單位產生的工業噪聲等超標行為。
（七）價格主管部門負責制定前期物業服務收費和停車服務收費的辦法，查處物業服務企業亂收費行為。
（八）財稅部門負責指導、監督物業服務企業健全完善財務和稅收管理制度。對一些入不敷出的老住宅小區物業管理適當予以稅收優惠減免，減輕老小區居民和物業服務企業的負擔。
（九）人防部門負責查處未按規定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為。
各行政職能部門應按職能分工，履行職責，積極受理業主和單位的投訴，依法進行調查處理違法違規行為。不履行職責的，依照其相關法律、法規處理。
相關活動運作
（一）業主大會、業主委員會運作應嚴格按照《條例》執行，市建設行政主管部門應制定《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》，為業主大會、業主委員會規範運作提供參考依據。
（二）業主大會、業主委員會應積極發揮自治管理作用，根據業主大會議事規則履行職責，規範運作。要建立業主委員會例會制度，每季度至少應召開一次業主委員會會議，必要時請相關行政部門、物業服務企業、社區居委會參加，討論研究業主和物業服務企業反映的問題，提出解決的意見和措施。通過例會加強業主、業主委員會與物業服務企業的溝通，促進互相信任、互相支持，創建和諧社區。
《寧波市業主大會議事規則》示範文本另由市建設行政主管部門制定。
（三）業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）會同轄區物業主管部門應當責令限期改正或撤銷決定，並通告全體業主。
（四）物業管理經營用房由業主委員會根據業主大會的決定可以自行出租或者委託物業服務企業出租或經營。所得經營收入統一由物業服務企業代為保管、單獨記帳，用於補充物業專項維修資金和物業管理的其它需要。物業管理經營用房由業主委員會自行出租經營的，契約簽定後應送物業服務企業一份備查。物業管理經營用房委託物業服務企業出租經營的，契約簽定時應當經業主大會或者業主委員會同意並蓋章確認。
管理工作
（一）各縣（市）區物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應參加開發地塊的擴初會審及交付前聯合檢查，並以建設標準和配套標準為重點，參與對開發建設過程的監督、管理。物業服務企業應參與開發地塊的交付前聯合檢查（備案），並提出整改意見和建議。
（二）進一步規範物業管理招投標工作。開發建設單位在辦理商品房預售證前，須完成物業管理招投標工作，並與中標的物業服務企業簽訂《前期物業管理服務契約》。
開發建設單位為前期物業管理招投標活動中的招標單位，並在物業管理主管部門的監督下實施招投標工作。前期物業管理招投標按《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》執行，《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》由市建設行政主管部門另行制定。
（三）開發建設單位在銷售（預售）物業之前，應制定《臨時管理規約》，並在物業銷售（預售）5日前向轄區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
物業買受人在與開發建設單位簽訂商品房買賣契約時，《臨時管理規約》和開發建設單位與物業服務企業簽訂的《前期物業管理服務契約》應作為契約附屬檔案附後，明確物業管理服務內容、收費標準等具體事宜。
《臨時管理規約》、《前期物業管理服務契約》的文本須經轄區物業管理主管部門備案後，方可作為商品房買賣契約的附屬檔案。
《臨時管理規約》、《前期物業管理服務契約》的示範文本由市建設行政主管部門另行制定，供開發建設單位參考。
（四）實行物業服務企業提前介入。物業服務企業應在與開發建設單位簽訂《前期物業服務契約》後15日內，派員進駐現場，其主要職責按《條例》第二十六條執行。同時，要做好為物業買受人解釋物業管理政策和房屋交付中接待業主入住的各項準備工作。
（五）物業服務企業要督促建設單位與相關專業部門做好供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設施設備的移接交工作。相關專業單位對聯合檢查合格的共用設施設備應按規定及時接收，並做好設施設備的管理維護和保養工作。供水、供電、供氣、供熱等專業部門應當向物業管理區域內最終用戶（指實際最終使用的個人或單位）收取費用。相關專業部門需委託物業服務企業收取的，雙方應簽訂委託契約，並支付相應的費用。未簽訂委託契約的，不得向物業服務企業強行托收。
（六）完善資料移交制度。在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位向物業服務企業移交下列資料，並通過物業服務企業辦理業主交房手續：
1.竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2.設施設備的安裝、使用、維護保養及保修項目等技術資料；
3.物業質量保修和物業使用說明檔案；
4.業主清冊（房屋分配方案）；
5.分幢分層平面圖和套型圖；
6.房屋、電錶、水錶等的有關鑰匙；
7.物業管理所必需的其他資料。
服務
（一）物業服務企業應履行物業服務委託契約，按照契約約定做好服務區域內共用部位、共用設施設備的管理、維護、保養，環境整潔，綠化養護，公共秩序維護等工作。並定期向業主大會、業主委員會匯報物業服務工作、財務收支、存在問題和整改措施等工作。接受業主大會和業主委員會的指導、檢查和監督。
（二）物業服務企業對於物業管理區域內違反相關法律法規的行為，應當及時勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時告知規劃、房產、公安、城管、工商、環保等相關行政部門，並提供相關證明材料，配合相關行政部門依法及時予以處理。
（三）物業服務企業應當在每年3月底前在物業管理區域內的醒目位置公布上一年度相關物業服務經費收支情況，公布具體內容為：
1.實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業服務各項資金的收支情況；
2.實行物業服務包乾制收費方式的，應當公布利用共用部位、共用設施設備出租、廣告、物業經營用房出租、停車費收入、共用部位、共用設施設備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。
（四）建立物業服務企業不良行為記錄公示和物業服務企業項目經理信用記分檔案制度，加強對企業和項目經理、從業人員工作責任心、職業道德的教育。轄區物業管理主管部門應加強信用檔案建設的監管，嚴格落實企業不良行為記錄公示和物業服務企業項目經理信用記分制度。通過教育和信用檔案建設，促進物業服務企業不斷改進服務態度，提高物業服務水平。
《寧波市物業服務企業不良行為記錄和公示辦法》和《寧波市物業服務企業項目經理信用記分暫行辦法》由市建設行政主管部門另行制定。
（五）物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照市價格主管部門制定的收費辦法在物業服務契約中約定。
業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費用。物業已竣工但尚未出售或者未交付給買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額交納；業主對物業辦理交付滿1年後仍未入住的空關房，第2年開始業主應向物業服務企業提出空關房起止時間書面申請，經物業服務企業核實後，從第2年開始空關房期間的物業服務費按80%比例交納。
（六）根據《條例》第三十二條規定，物業產權過戶時，雙方當事人對物業服務費的結算情況需在轉讓契約中做明確約定，並在辦理產權過戶提交資料時，出具過戶前的《物業服務費用結算清單》。未實施物業管理的住宅辦理產權過戶提交資料時，應提交由社區居委會出具的相應證明，證明應載明業主姓名、住宅地址、幢號、房號和未實施物業管理等內容。《物業服務費用結算清單》由市建設行政主管部門統一印製。
（七）規範物業服務企業退出行為。物業服務企業在退出前3個月應以書面形式向業主委員會提出，並以書面形式在物業管理區域公告15日以上。同時，將退出時間、理由報送縣（市）區物業管理主管部門和屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會備案。在轄區物業管理主管部門、屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督下，將物業管理用房、代管的公共經費以及業主清冊、收費賬冊、竣工圖紙等物業管理檔案資料，移交給新選聘的物業服務企業。各相關職能部門，供水、供電、供氣、供熱等專業單位要按照各自職責，協助做好物業服務企業退出項目管理階段的銜接工作。物業管理退出辦法和程式，由市建設行政主管部門另行制定。
（八）為提高小區車庫、車位的利用率，緩解小區停車難的問題，產權屬建設單位的車庫、車位，在沒有出售前應按《條例》第三十九條規定，出租給小區業主停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租期限原則上一次不超過1年，不得以長期出租、高額收取租金為由，影響正常出租，導致車庫、車位的空置。小區車庫、車位停車服務費收費由同級價格和建設行政主管部門另行規定。
管理配置
物業管理用房在物業交付時由開發建設單位按規定移交給轄區物業管理主管部門。物業管理用房的面積、具體位置，開發建設單位應當在初步設計審查後徵求轄區物業管理主管部門的意見，並在規劃設計方案中確定，不得任意調整。
（一）開發建設單位應當按下列規定配置物業管理用房：
1.住宅按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積的3‰配置物業管理辦公用房，按4‰比例配置物業管理經營用房；
2.物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積的3‰比例配置物業管理辦公用房；
3.門衛房、設施設備房不能作物業管理用房抵扣；
4.物業管理區域內開發建設單位配置會所的，其會所性質的用房不能作物業管理用房抵扣。物業管理用房確需與會所毗連在一起的，應在擴初設計文本上註明；
5.上述物業管理辦公用房至少應配置在50平方米以上，並應配置在地上專用的辦公性質用房內；
6.物業管理經營用房至少應配置在30平方米以上。作為物業管理經營用房的房屋在使用用途上須是商業用房，並配置在沿街或沿路適於經營的一層店面。設有內樓梯的商業用房，配置在一層的面積應大於上層面積的總和。開發建設單位在新建地塊沒有商業用房規劃的或商業用房建設總面積無法滿足經營用房配置的，在與轄區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）商議後，由開發建設單位在鄰近地段購置商業用房作為物業管理經營用房並在產權中註明。
（二）因房產測量後，地上建築面積超過建築工程規劃許可證載明的地上建築面積的，超過部分按照上述第1、2類規定的比例補配物業用房；確實無法配置的，應當按照該物業管理區域內的同類型物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或按照業主大會的決定用於物業管理方面的其他需要。
（三）經規劃部門批准實行物業分期開發，不能足額提供當期物業管理經營用房的，開發建設單位應當在物業交付前向轄區物業管理主管部門繳交同類地段、同等面積的商業用房的市場租金。收取的租金用於補充物業專項維修資金或者依照業主大會的決定用於物業管理的其他需要。
（四）物業管理用房應依照法律規定進行權屬登記，產權屬全體業主共有。
相關交納
（一）首次業主大會會議的籌備經費繳交。開發建設單位應當按實測的地上建築面積的0.3元/平方米的比例（最低不少於1萬元），在物業交付前向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）交納首次業主大會會議的籌備經費，主要用於籌備業主大會、業主委員會成立期間的辦公用品、會場費用等開支。轄區街道應單獨列賬，獨立核算；首次業主大會會議召開後，籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費餘額可作業主大會、業主委員會換屆、改選費用或按照業主大會決定用於業主委員會的其他需要。
（二）前期物業服務費的繳交。開發建設單位應當依照《條例》第二十四條規定支付前期物業服務費，用於物業交付前的物業管理。為維護物業管理的正常運行，前期物業服務費不得低於以下標準：低、多層房屋按地上建築面積7元/平方米，中高層房屋按地上建築面積9元/平方米，高層房屋按地上建築面積11元/平方米繳交。繳交時間:其中70%應在物業管理招投標開始前交納，其餘30%在物業交付聯合檢查之前交清。
為扶持物業管理行業的發展，各縣（市）區可在前期物業服務費中提取5%作為物業管理行業發展資金，主要用於物業管理行業的培訓教育、學習交流、考評獎勵以及各類創建工作等支出。物業管理行業發展資金由轄區物業管理主管部門管理，專款使用，並接受同級財政、審計部門的監督。《寧波市前期物業服務費管理辦法》由市建設行政主管部門另行制定。
（三）物業保修金的繳交。開發建設單位在物業竣工交付前，應當一次性向轄區物業管理主管部門交納物業建築安裝總造價2%的保修金（為便於計算，低、多層住宅按照建設工規劃許可證載明的地上總建築面積18元/平方米，中高層按照建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積22元/平方米，高層按照建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積26元/平方米計收）。保修金作為物業保修期內物業維修費用保證的資金，物業保修金的管理使用按省、市相關規定執行。
（四）物業專項維修資金的建立。住宅小區應設立物業專項維修資金，實行業主自主管理與委託政府設定的維修資金管理機構代為管理的方式，用於物業保修期滿後共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。物業專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府另行制定。
相關政策
（一）各縣（市）區人民政府應加強對老住宅小區物業管理的扶持力度，對一些收費標準比較低的老小區可採取適當補貼的辦法，解決老小區物業管理的長效管理問題。對收費標準比較低的農村拆遷安置房小區、城鎮經濟適用房小區，建設單位在按規定標準配置物業用房的基礎上，應再按不低於物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積4‰的比例增配經營用房（納入國家直管公房管理，免租給物業服務企業經營），租金收入用於補貼物業服務經費。
（二）對物業區域規模較小，服務收費標準低、收費率低或物業服務費未達到合理成本的住宅小區，住宅小區停車費、物業經營用房等收益，經業主大會或者業主大會授權業主委員會研究決定，可用於補貼物業服務費用的不足，以確保小區物業管理的長效發展。
（三）為扶持物業管理的發展，各縣（市）區財稅部門對老住宅小區物業管理的收入稅收應給予適當減免優惠。
（四）凡應由政府及職能部門承擔的城市維護費用和城市管理、規劃管理、治安管理責任的，不得轉由業主或物業服務企業承擔。
（五）對民政部門簽發的《最低生活保障金領取證》、《寧波市城區社會扶助證》和市總工會核發的《特困職工證》等最低收入困難家庭業主，物業服務費實行先交後補的辦法，先由業主依照物業服務契約的約定交納，之後每年12月底向當地人民政府申請物業服務費補貼，補貼的具體標準由各縣（市）區人民政府另行制定。
各級政府和物業管理主管部門，要以住宅小區物業管理為重點，加強對物業管理行業的領導，進一步規範物業服務行為，要根據各地的實際，出台相應的政策措施，保障廣大業主和物業管理企業的合法權益，充分發揮物業管理在構建和諧社會、建設平安寧波中的作用，進一步改善和提高市民的居住環境和居住質量。
本意見自發文之日起實施，由市建委負責解釋。市建委可根據本意見明確實施中的有關具體問題。
