如何盤活存量資產
現在的城市發展往往從新建、擴張的角度來定義成績，但是經過多年的城市建設，城市在發展過程中積累了大量的存量資產，如正在出租的寫字樓、廣泛分布的公交系統、垃圾處理設施和廢品回收系統等等。根據近年全民所有制單位每年新增 生產性投資數額與資產存量總額數量加以粗略推算，增量與存量之比約為1：8左右，如何讓存量資產在城市發展過程中發揮更好的效益，已經越來越得到各地方的重視。 各地政府紛紛提出整合城市資源，盤活存量資產，例如將大量存量 資產注入到城投中去，以期通過資源的整合實現資產的增值，然而，具體效果沒有得到很好的實現。
大岳諮詢公司在為北京某集團提供存量寫字樓盤活運作諮詢，以及為某區提供公交資源整合運作服務時，對存量資產難以得到盤活的原因和如何通過資源整合實現盤活運作進行了分析，在此與大家分享。 存量資產的範圍比較寬泛，包括土地、傳統經營的國有公交公司、垃圾處理廠、污水廠、供水廠等等，我們理解，這類資產的整合之所以得不到好的效果，達不到應有的目的，主要有以下幾個原因：
存量資產一，資產老舊，形象和功能上無法滿足現實需求。正如我們在存量資產盤活運作項目中的研究對象-寫字樓，雖然所處地段優越，交通便捷，但樓體相對老舊，檔次較低，物業服務水平跟不上主流需求群的辦公需求，因此，在北京地產不斷升值的環境下，這類寫字樓無法實現其客觀條件所應具備的內在價值。
二，資源分散或重複，無法形成規模效益。我國各地公交都歷經掛靠經營的階段，線路重複經營，車輛分散且存在倒買倒賣現象，人員和 行業管理相對散亂，爭搶客流的情況時有發生，行業秩序混亂，百姓出行需求得不到滿足，公交企業也面臨虧損，政府不得不進行行業整頓和改制。
三，運營模式傳統化，附加值低，且缺乏競爭力。隨著 經濟全球化的日益發展，管理水平和技術水平都在提高，傳統的經營模式逐漸失去了優勢，過去很多資產在建設過程中缺少面對市場的深入認識，使得資產建設標準、運作形式都跟不上市場的最新需求。
針對存量資產的上述特點，有必要針對不同類型的資產探索不同的整合模式，重新進行創新設計，實現1+1>2的整體最優效果，提升資源整體價值，實現盤活運作的目的。
以寫字樓為例，打造品牌個性化經營模式，盤活城市存量中低檔寫字樓。北京市場上存在著大量的具有相似特徵的寫字樓，區位優勢好，交通便捷，規模較小，樓體破舊，租戶附加值低，這類寫字樓要實現真正的市場價值，必須以提高認知度和統一標準化服務水平為出發點，針對具備相似性的寫字樓，考慮將分散零散的寫字樓進行整體設計，探索品牌個性化寫字樓經營模式，發揮其交通區位優勢，改善環境和服務，進而獲得市場的認可，實現市場價值。
以公交公司為例，通過改制、併購等方式整合資源，激活城市動力。北京郊區縣公交多為分散經營模式，經營服務得不到保障，企業自身也處於虧損狀態，票價折扣政策出台後， 財政補貼壓力持續增加。近年各區縣紛紛進行改制或與其他公交公司重組，最佳化線路資源，實現城鄉公交一體化經營，加油站、修理廠等資源得到共享。各類資源整合完成後，公交公司將實現規模效益，扭虧為盈，財政壓力得到緩解，同時保障百姓得到舒適便捷的出行服務。
以供水廠為例，結合資產特點靈活運用 融資方式，確保一方飲水需求。隨著城市化進程的加快，城市用水日益緊迫，大大小小的供水廠不斷建設，隨著而來的是資金的壓力，BOT等 市場化運作模式充分利用市政公用設施的特點，將 社會資金整合運用，發揮政府資金的撬動作用。另外，針對已有的政府投資供水廠，經營虧損給財政帶來無期的負擔，可以初步探索將零散的水廠整合，通過特定的 金融產品，如 資產證券化等，形成新的 融資渠道，緩解財政壓力。
可見，通過資源整合，能夠實現存量資產的規模化、品牌化、 高附加值等，其本質都是轉變傳統的資源運作模式，實現盤活的目標，增加資產的整體價值。運用科學發展觀，尋求新的模式，存量資產將“煥發新的活力”，為城市發展做出更大貢獻。
陳民 梁紅雨/文
