太平路[牡丹江市太平路]

太平路位於黑龍江省牡丹江市市中心，南至江濱公園、北至火車站，已成為牡丹江市的標誌性商業街。目前，太平路長2234米，寬18.4米。在太平路上包含了住宅，寫字樓，購物中心，文化廣場，商業，餐飲業，通信業，金融業學校，新聞傳媒集團等，也是牡丹江的傳統CBD地區。

基本信息

太平路[牡丹江市太平路]

太平路上的一座寫字樓

牡丹江市“北太平路工程”

北太平路改造項目立足於挖掘橋北區位優勢、完善旅遊核心城市集散功能、打造牡丹江新的商業核心街區的功能定位。

北太平路開發應在建設風格和定位上體現出牡丹江的特色。因此要把對未來的期望寄托在方案的最佳化上。未來的建築、未來的業態就是牡丹江的資源，只有打造出新的優勢資源，北太平路才會發揮出最大的價值，從而帶動牡丹江整個城市的價值，使這個項目真正成為牡丹江城市建設理念轉變，城市功能得到本質性提升和老城區改造的典範。

太平路[牡丹江市太平路]

1、項目基本情況

南太平路是牡丹江市最繁華的商業中心，但太平路北側被橫貫東西的鐵路線（火車站）阻隔。為擴大城市商業規模，實現橋南、橋北地區經濟均衡發展，打通南北太平路，建設牡丹江市中心區黃金通道勢在必行。

該路的建成將徹底改變原有的城區布局，實現南北貫通、東西相連，將使橋北地區成為繼江南開發區外經濟第二活躍帶。

2、建設內容及規模

（1）建設下穿隧道。起點日照街北，終點新榮街南。全長663米，寬21米。

（2）建設北太平路。起點海林街，終點地明街。全長1430米，道路紅線寬50米。

（3）建設北太平路地下商業街。起點海林街，終點地明街。全長1430米，寬18米。

（4）對北太平路兩側進行綜合商業開發。

總規劃用地面積約32萬平方米，其中商住用地約22萬平方米，公園及廣場用地約10萬平方米，另外，周邊可開發土地面積約為81萬平方米。

規劃建設的北太平路為一條新的商業街。街路兩側為成片連續的商業設施，包括商住、貿易、購物旅遊及文化娛樂場所，創建具有城市特徵的主題廣場和綠地，形成人與自然的和諧與互動。

3、項目建設期限

火車站下穿隧道建設期為1年，道路兩側商業開發建設期為3年。

4、項目投資估算

下穿隧道工程約5.4億元

北太平路工程約2200萬元

北太平路地下商業街約1.3億元

北太平路兩側總拆遷補償費用約5.2億元

一、項目地區概況

牡丹江市位於黑龍江省東南部，是東北亞大通道上的一座多口岸區域性國際經貿旅遊城市。轄6個縣（市）、4個城區，面積4.06萬平方公里，人口281萬。東與俄羅斯接壤，邊境線長211公里。牡丹江歷史悠久，投資環境優良。地處俄、日、韓貿易通道的中段，鶴大公路、綏滿公路及濱綏、圖佳鐵路交匯點，有北京、上海、廣州等十餘條民航航線。有牡丹江航空港、綏芬河鐵路和公路、東寧公路4個國家一類口岸，貨運能力1500萬噸/年。有世界聞名的火山熔岩堰塞湖——鏡泊湖等風景名勝30餘處，每年都吸引著數百萬中外遊客。

在牡丹江市的版圖上，城區被濱綏鐵路南北分開，而中心城區僅有虹雲橋、東四立交橋連線南北，這極大地制約了橋南橋北經濟的交流與發展。

二、提出的依據及必要性

1.符合城市發展戰略：太平路南北貫通實現牡丹江市總體規劃中太平路向北延伸，是牡丹江市城市發展戰略的一項重要內容。符合市委市政府提出“實施開發與改造互動，改造老城、開發江南、集聚產業、連片發展，增強城市承載能力”的城市科學發展觀。

擬建的北太平路南起東海林街（火車北站），北至東地明街，位於新華路與北安路之間，附近有世茂假日酒店（原北山賓館）、北山公園、北山體育中心、新華影劇院、大潤發（規劃中）、慶客隆購物中心（即將開業）、市第一人民醫院和現有的新華路商業街，將是橋北旅遊購物、休閒健身、餐飲娛樂、醫療衛生的中心區域，有較大的發展空間和輻射作用。如能按城市總體規劃實施該項工程，對橋北的城區發展、經濟的快速提升將起到巨大推動作用，使牡丹江市的城市布局更加合理和可持續發展。

2.有利於拉動橋北舊城區和棚戶區的改造：擬建的北太平路兩側有大面積的棚戶區存在，東側是市政府確定的重點棚戶區改造項目“龍溪棚戶區”，面積約28萬平方米；西側也是市政府確定的重點棚戶區改造項目“市委對過棚戶區”，面積約11萬平方米。危房棚戶區內道路不通、排水不暢，由於中間有即將廢棄的鐵路專用線相隔，又不能使太平路南北貫通。

因此在橋南土地日趨緊張的情況下，通過太平路南北貫通，是促動橋北土地價格增值，協調橋南橋北均衡發展，推動舊城區和棚戶區改造，提高我市經濟總量的重要舉措。具有標誌性意義。

三、項目建設的優勢

1、前景優勢 該項目的建設將從根本上解決中心城區南北交通閉塞的問題，促進人員的流動，提升北太平路兩側的土地價值，加快橋北商業的發展，全面推進棚戶區改造的進程。

2、政策優勢 該項目牽動力較大，可給予一事一議政策。

建設方案

（一）規劃：

現有的鐵路專用線向西平行移動約12米為北太平路的中軸線，北太平路是牡丹江市城市總體規劃的重要組成部分。按規劃該路段南起東海林街，北至東地明街，全長約1.5公里。通過在南北火車站處地下貫通而實現南北太平路的連線，通過將現有的鐵路專用線拆除而實現北太平路的開發建設。

擬建設的北太平路為一條新的商業街。街路兩側為成片連續的商業設施，包括商住、貿易、購物旅遊及文化娛樂等場所。沿著北太平路軸線的重點部位進行特別設計，創建具有城市特徵的主題廣場和綠地，形成人與自然的和諧與互動。

（二） 方案：

1．南、北太平路貫通 總規劃用地面積約32萬平方米，其中道路用地約8萬平方米，廣場用地約4萬平方米，道路兩側商業及住宅用地約20萬平方米。總動拆遷面積約16.2萬平方米 其中棚戶區面積約4萬平方米，舊樓房3萬平方米，非住宅9.2萬平方米。

2．北太平路商業開發 可利用的棚戶區和舊城區改造的土地面積約為81萬平方米。

其中新華路以東，聖林街以北，祥倫街以南約11萬平方米；三溪一河棚戶區約28萬平方米（正在改造中）；北太平路兩側約12萬平方米；牡紡廠區約30萬平方米（現為世茂假日山水園）。

北太平路向西560米為主要街路新華路，向東880米為主要街路北安路。該路的建成將徹底改變原有的城區布局，實現南北貫通、東西相連。

（三）南、北貫通方案

1、環形方案設計

南起太平路距光華街向南70 米處為地下通道的出入口，北至北太平路距東海林街向北90 米處為地下通道的出入口，環火車站東西兩側地下貫通實現南北太平路的連線，環形長度約920 米。（詳見方案一示意圖）。

總建築面積：2.95萬平方米

陰影部分為商業面積：1.2萬平方米

通道建築面積1.75萬平方米，由3個部分構成。

第一部分為單向封閉行車道，寬9 米；面積8280平方米；

第二部分為人行道，寬6 米（包括扶梯2米），面積5520平方米；

第三部分為商業廳，寬4米，面積3680平方米。

第四部分為市政道路步行街，長1.5公里，寬60米。

全部工程費用設計概算約為11000萬人民幣，每平方米為4571元人民幣.（其中第一至第三部分投資8000萬，第四部分投資3000萬）

2、直通方案設計：

南起太平路距光華街向南70 m處為地下通道的出入口，北至北太平路距東海林街向北90 m處為地下通道的出入口,位於火車站西側地下貫通實現南北太平路的連線，長約500 m．（詳見方案二示意圖）

通道總建築面積7860 m²，由3個部分構成。

第一部分為單向封閉行車道，寬16 m；面積5630m²；

第二部分為人行道，寬6 m（包括扶梯2 m），面積1338m²；

第三部分為商業廳，寬4 m，面積892 m²。

第四部分為市政道路步行街，長1.5公里，寬60米。

全部工程費用設計概算約為6930萬元人民幣，每平方米為5000元人民幣。（其中第一至第三部分投資3930萬，第四部分投資3000萬）

（四）北太平路商業開發

1．北太平路步行街

將北太平路設計為步行街。

2．中央商業區

以北太平路步行街為中心，商業區內設有三個廣場：北廣場、南廣場、中央廣場。建立以步行購物商城為主體的連續商業街區。

3．國際貿易區

以北廣場為依靠建立一個會議中心和國際貿易中心，組成具有城市特點的會展貿易中心。

4．輔助商業區

輔助商業區是中央商業區和居住區之間的緩衝區，與居住區巧妙結合，相互呼應，既要為居住區提供良好的配套服務，又能在居住區中體現出極高的商業價值。

5．地下購物商場

作為中心商業區和國際貿易區的地下連線通道充分發揮地下面積的商業價值。

6．地下停車場

地下停車場為整個發展項目提供充足的停車位，不占用地面的商業用地面積，以取得最大的商業價值。從地下購物商場可直接通往地下停車場，從而提升地下部分的使用價值。

7．商務休閒區

以商務酒店為主配合文化娛樂、體育健身等休閒設施。

8．居住區

水景生態住宅區：該區位於牡丹江市愛民區中心地段，位於三溪（金龍溪、銀龍溪、北安河）交匯處。東鄰北安路、南鄰聖林街、北至東地明街。

院落住宅區：東起擬開發建設的北太平路，西至新華路，南起康佳街，北至東曉雲街。北太平路的原有居民將被重新安置到這個地段，公共空間是這個地段設計的主要組成部分，可利用住宅圍合共享綠色庭院。

山景生態住宅區：位於愛民區東地明街與北山公園、北山體育場相鄰，依山而成，空氣清新，環境幽雅。

（五）項目分期建設

第一期：貫通北太平路，開發商務休閒區。

第二期：開發國際貿易區。

第三期：中央商業區。

第四期：輔助商業區及地下商業區。

第五期：居住區。

此構想以商業區開發為先，在提升該項目整體商業價值之後進行居住區的開發，能夠最大限度的提升居住區的價值。

五、項目總投資及投資方式

（一）項目總投資：約30億人民幣

（二）投資方式

1．“BT”合作模式

該項目的開發，採取“BT”合作模式。由乙方委託甲方或有資質的單位負責規劃設計：乙方負責工程的投資和總承包建設。為確保乙方投資款回收得到保障，甲方統一划出一定商住開發用地進行抵押。按“BT”合作模式在8至10年內政府按照等價有償的原則向乙方協定收購該項目。

2．土地置換方式

該項目由投資方建設，政府以項目周邊土地置換的辦法取得對該項目的所有權。

六、效益分析

實施南北貫通和北太平路的建設，使周邊人居環境迅速得到改善，形成橋南橋北人流、車流和商業流的有效互動；並按市政府的城市規劃建立大型的商業設施和購物超市，加之現有的資源優勢，以滿足橋北27萬人生活和購物需要。以此拉動周邊東至北安路、南至東海林街、西至新華路、北至地明街的200萬平方米土地迅速增值，並輻射橋北其它地段的土地相應增值。目前橋南繁華地段土地出讓價格已達每平方米3000-5000元，而目前橋北最好地段的土地出讓價格在每平方米500元左右；如按橋南每平方米3000元的一半計算，土地出讓價格每平方米1500元左右，比目前土地出讓價格每平方米增值1000元，200萬平方米土地合計增值20億元。