國有土地使用權的出讓

(二)國有土地使用權出讓的法律特徵 2、土地使用權出讓是一種設權行為 (二)土地使用權出讓的批准

國有土地使用權的出讓
一、國有土地使用權出讓的概念和特徵
(一)國有土地使用權出讓的概念考試大論壇
土地使用權出讓一詞是中國所獨有。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權出讓與土地使用權轉讓不同，表現在：1、土地使用權出讓屬於圭地一級市場;土地使用權轉讓是土地使用出讓後，受讓方按照土地使用權出讓契約約定的期限和條件土地進行投資開發後，通過出售、賠與或交換等方式，土地使用權轉讓人，受轉讓人在轉讓人土地使用權有效年限內受讓土地使用權的民事法律行為，屬土地二級市場。2、土地使用權出讓是土地使用從國家土地所有權分離而成為一項項獨立的民事權利，而土地使用權轉讓則是土地使用權成為獨立的民事權利之後使用權人再依法將它轉移給其他公民或法人的行為。前者是土地所有者行使土所有權的結果，後者則是土地使用者對圭地使用權進行法律地的處分的結果。 3。土地合用權出讓反映的是土地所有者與土地使用者之間的關係，土地使用權轉讓不僅反映土地所有者與土地使用者之者的關係，而且反映土地使用者與土地使用者之間的關係。
土地使用權出讓與土地使用出租也不同，表現在：1.土地使用權出讓是土地一級市場的行為，而土地使用權出租則是土地二級市場的行為。2.土地使用權出讓是處分行為，是土地使用權與土地所有權分離而成立獨立的財產權利，出讓一方永遠只能是土地所有人即國家。3.土地使用權出讓結果是土地使用權從土地所有權中分離為一種獨立的他物權，而土地使用權出租的結果是出租人將其權利租人使用一定年限，出租人仍保有土地使用權，而承租方享有的只是一種債權，土地使用權出讓契約中的權利義務並不隨土地使用出租而轉移給土地使用權承租人。
(二)國有土地使用權出讓的法律特徵
1、土地使用權出讓是一種民事法律行為
2、土地使用權出讓是一種設權行為
3、土地使用權出讓是一種有償行為本文來源:考試大網
4、土地使用權的出讓附隨著特殊義務
二、國有土地使用權出讓範圍和批准許可權
土地使用權出讓範圍包括以下兩個層次的內容：
1、土地使用權出讓的土地僅限於國有土地，且是城鎮國有土地。
2、土地使用權出讓的土地一般是具有商業性利益的土地(在國外視為“私益”)，即具有房地產交易性質的土地。
(二)土地使用權出讓的批准
土地使用權出讓的批准，是一種政府行為、行政行為，是政府對土地使用權出讓活動進行管理的一種行政措施。
三、國有土地使用權出讓方式
土地使用權出讓方式，是指國家通過民事法律行為將國有土地使用權出讓給土地使用者，其中最重要的方式是契約。訂立契約的具體方式很多，土地使用權出讓契約在我國目前主要採取拍賣、招標和雙方協定的方式訂立，而且各有側重。
1、協定出讓
協定出讓，是指出讓方和受讓方經過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的民事法律行為。
土地使用權協定出讓的一般程式為：
(1)申請階段
(2)協商階段
(3)簽約階段
(4)履行階段
2、招標出讓 招標出讓土地使用權，是指通過招標，投標和定標的競爭程式出讓土地使用權的民事法律行為。具體而言，招標出讓是指在規下期限內，由符合規定條件的人以書面投標方式，向出讓方競投某塊土地的使用權，出讓方選擇價符合底價最優者與之簽訂土地使用權出讓契約，並向其他讓土地使用權的民事法律行為。
四、國有土地使用權的出讓年限
土地使用權出讓年限，是指國家許可受讓人在獲得的國有土地上使用土地期限，具體包括三個方面的內容：國家法律規定的土地使用權得以出讓的最高年限;土地使用權出讓契約具體約定的受讓人得以使用土地的出讓年限;土地使用權年限屆滿後的續展。
五、我國土地使用出讓的收回制度
土地使用權的收回，是指國家將國有土地使用權以出讓契約的方式確定給土地使用者開發利用後，由於法定事由發生，國家收回土地使用權致使用者不再享有土地使用的行為。國家收回土地使用權一般有以下四種情況：
(一)土地使用者違反城市規劃或土地使用權出讓契約的規定而開發利用土地，被國家強制收回。
(二)土地使用權出讓契約規定的期限屆滿。
(三)在土地使用權期限屆滿前國家因[社會公共利益的需要，提前收回土地使用權。
(四)為實施城市規定划進行舊城區改建，需要調整使用土地的。