基本模式
第一種就是我們逐步認同的是“只租不售
第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業地產最原始的模式
第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租
商業地產模式
單一化模式
目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也採取一個強制控制，並且有計畫的在郊區進行開發
百貨公司模式
包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子裡都體現出來。
精品店模式
這類模式像萬通一直在拚命的推行這個“美國模式”，它這種主要在少數高端的市場進行精品店的經營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業額和利潤是最高的，所以是走高端路線。
銷售原則
招商難度遠大於銷售，佣金上要有側重。
招商人員，要保持相對穩定
對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對於招商人員，由於談判周期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急於求成。項目招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍於銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。
招商要善於藉助專業招商機構
帶租約銷售
帶租約銷售是指投資者在購買商鋪的同時，即與開發商簽訂租約，將所購房產返租給開發商。返租期內，業主可定時從發展商處得到定額的租金回報。租約期內由開發商將房產轉租經營。這種經營模式避免一些項目經營初期遇到的各種風險，但是這種經營模式適合在 房地產市場比較成熟的地區，開發商須具備一定的管理經營經驗。
是售後包租方式的一種
銷售模式
底層銷售
高層租售模式
商業投資模式
當人們決定把手中堅挺的人民幣投放到商業地產的時候，才發現濟南20個養在深閨的商業地產項目早已經“初長成”，它們將在下一輪行情中引領一支商業地產的群舞。
1、購物中心：不可或缺的“國標舞”
代表項目：恒隆廣場 財富自由港商務大廈
在濟南，購物中心還處於起步階段。作為大型複合商業設施，購物中心多集購物、休閒、娛樂等多重功能於一體。隨著中國城市化進程的加快，無論是地方政府的意願，還是開發商的市場動機都在催生商業地產、尤其是購物中心的大量開發。如果按照項目正常運作的回報進行比較，總體上購物中心的回報周期會更長一些。
風險提示：過量的開發和真實商業市場需求的矛盾有可能帶來潛在的風險，如果缺乏專業的商業規劃和專業的操作團隊，商業地產或購物中心開發商的投資行為就冒著極大的風險，甚至會出現因商業設施後期經營不善，而將開發商拖入難以為繼的局面。
2、社區商業：“反彈琵琶”的獨秀
代表項目：重汽翡翠郡 尚品清河
隨著城市居住區域的變遷，新建小區規模的擴大，居民消費能力的提高，近兩年間，社區商業物業得以迅速發展，業態日漸多樣化。底商是社區商業的主要形態之一，大型社區的底商多具有一定規模，甚至具備“街”的形態和功能。業內人士表示，因為社區商業主要為社區服務，其業態簡單、服務價值低是其基本的特點，而投資小、利潤穩定的社區商業一直以來被認為是一種穩健的投資渠道，這給了社區商業明確的消費定位的同時也等於關上了風險型投資者進入的大門。
風險提示：目前來看，社區集中的區域進行餐飲服務盈利能力較高。投資者在投資的時候，不妨考慮一些能夠體現方便快捷特點的社區商業，服務半徑以200米－500米為宜。由於在社區商業開發中，特別是社區商業的運營還存在一定缺陷，其回報周期可能更長。
3、主題賣場：各有所專的“華爾茲狂歡”
代表項目：家有兒女兒童廣場 舜井淳和
不能不承認，主題化的商業地產已經成為目前一種潮流。隨著消費者購物理念的成熟，越來越多的消費者具有很強的購物方向性。因此，有特色、主題鮮明的賣場將有較大發展空間，並實現規模化發展。
風險提示：首先要考察項目周邊的商業氛圍，是否有利於該主題商圈形成良好的商圈氛圍是投資主題商業地產的首要條件。其次要了解開發商的市場定位和開發理念是否符合市場需求，具備足夠的潛在消費群體。最後要考察開發商的經營管理團隊，這對於持有性物業的投資非常重要。
4、商業街：自由“藍調”
代表項目：中國盒子 匯富美居生活廣場
商業街有自發形成的，也有人為規劃而成的。通過今天的商業手段，商業街可以一步到位，前提是規劃合理，符合實際需求。香港司培思商業經營管理集團董事梁尚強指出，通常來說，如果帶有適當的主題，商業街的形成有可能事半功倍。他認為，商業街的投資前景，因環境不同、條件不同而不能一概而論。一般情況看，能做成有主題的商業街，生命力大多會很強。同時，也不一定需要相對較強的培育期，主要看前期規劃，周邊的條件是否成熟。
風險提示：市場對於一般性的商業街的需求較低，而對於有主題的商業街則相對需求較高。故而，有主題的商業街通常會風險係數較小。
服務型住宅
娛樂餐廳、健身設施、美容美髮店、銀行、乾洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼稚園等。
(1)、規模特點
服務型社區商鋪隨著人們生活水平的提高，規模有逐漸增大的趨勢。過去，社區商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美髮店、彩擴店、花店等，可是現在，餐廳的規模越來越大，大型專業美容美髮院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，並不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼稚園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。
(2)、規劃設計特點
服務型社區商鋪的層高也不能低於3.5米，柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現柱子數量最少化，因為餐廳、美容美髮、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關要求，規劃設計過程中要對以上內容加以考慮。今後越容易出租。
(3)、經營特點
▲ 商鋪的形式
鋪面商鋪和鋪位商鋪
▲ 投資回收形式
服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。
3、經營形態特點
住宅底商作為社區商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美髮店、銀行、乾洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼稚園等。
4、投資回收形態
目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態主要為底商出售形式，這會影響國內商鋪開發模式及投資模式。
