產生背景
中國人民大學土地政策與制度研究中心就農村集體土地改建租賃住房提出了創新性解決方案，提出了“共享農莊”的概念。即把農村閒置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，並根據需求改造為市民田園生活、度假養生等多種模式，再通過網際網路對外出租。
共享模式
“國家發布政策，允許包括北京在內的13城市試點集體土地建設租賃住房，共享農莊也是遵循此政策應運而生。”共享農莊運營方北京萬鴻公司董事長鍾鵲飛表示，“共享農莊”模式充分尊重農村發展現狀與傳統民俗風情，在不影響正常農村生產生活環境的情況下，引導農民盤活資源、參與創業或發展第三產業，增加農民收入，增強市場與經營意識。
同時，“共享農莊”提倡因地制宜，在統一規劃下小規模、創新性發展農莊經濟，避免了過度城鎮化過程中對農業生產環境的侵害，能讓無法規模城鎮化的區域也享受人居升級，還可以逐步實現農民增收與科技導入、城鄉交流融合。
“共享農莊”的使用權共享，也就是說承租人可以是個人，也可以是幾個好友、親屬一起承租共享農莊來降低成本；收益由合作各方共享，資產增值收益大部分歸屬農民，平台獲得信息中介服務費用，日常經營與承包經營權流轉中的稅費歸屬政府。
值得關注的是，“共享農莊”明確，農民宅基地的所有權沒有變化，只是將經營權讓渡出來，同時幫助農民增收。
農民出租宅基地可收租金領工資
“農村有一些破舊的房屋，農民自己沒有能力修繕或投資，也租不出價格。”鍾鵲飛說，運營商介入後，則將設計、資金、技術、管理、文化、人才等先進理念引入，反哺農村，不僅租金漲上來了，農村一些老人還可以參與保潔、綠化等物業服務工作，領取工資，總體上增加了農民收入。
了解到，截至目前，北京已有2000多套農莊加入到了“共享農莊”之中，分布在包括房山、密雲在內的11個近郊遠郊區，其中60%位於北京一小時經濟圈內。“市民既可以選擇這種已經裝修好的農莊，年租金從2萬元到5萬元，也可以定製或者自己裝修。自己裝修的農莊僅需要支付土地成本即可。”鍾鵲飛解釋道，由於是從農民手中統一租賃到宅基地，所有權依然在農民手中。
通過這種模式，農民一方面可以實現租金增收，另一方面也可以通過為自家或周邊農莊提供物業服務的方式獲取工作收入。“以租金為例，1年5萬元的租金，農民可以分成2萬元。”
據了解，“共享農莊”的線上服務平台“莊家共享農莊” 手機客戶端已經上線，市民可以通過客戶端自主選擇農莊。預計未來五年，共享農莊平台將在全國盤活利用閒置農宅院落近十萬套。
農莊特色
模式設計突出“安、居、樂、業”
中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平教授說，“共享農莊”的整個模式設計突出了“安、居、樂、業”四個要義。
“安”，就是安心、安全。不改變農民產權歸屬，農民、農村資產安全，“莊家”平台提供信息中介、法律確權、規劃設計、改建報批、租賃運維服務，城市消費者同樣安心安全。
“居”，簡單來說就是在保障集體土地權屬不變的前提下，村集體和農民出空間，社會資本或城市居民、企業主要出資，共同翻建提高人居環境，改善周邊宜居配套，形成宜居宜營的合作農莊，吸引城市居民或團體短租、長租或承包運營。
“樂”，就是農民將閒置資源租賃經營權有償讓渡，不僅獲取閒置資源的合理回報，農民增收滿意，市民能實現田園夢、創業夢，提升居住品質和感受，政府稅收增加，何樂而不為。
“業”，就是真正實現農民不離鄉不離土實現創業、就業。城市資本、管理、人員有序進入農村投資興業，過去單純經濟利益導向的大規模開發變為各方和諧共贏，這才是是可持續發展的基礎。
