逸翠園[北京逸翠園]

逸翠園 位於東四環與東五環之間的朝陽區姚家園地段，是北京中央商務區CBD周邊不可多得的低密度高檔社區。該項目一期已售完，後期將推出8棟獨棟別墅，及8棟南北通透小高層，項目容積率僅為1.5。開盤時間待定，開盤均價待定。

基本信息

占地面積:267000平方米

總建築面積:360000平方米

總戶數:接近2000套，一期700套。

開發商:和記黃埔地產集團

物業管理公司:家利物業公司

項目背景分析

定位於"城市高檔低密度住宅" ，具有資源稀缺性。

逸翠園處於東四環和東五環之間的姚家園路,而且更加靠近東五環一些,小區容積率 1.5,產品形式從疊拼到 6-10 層的短板,再從項目環境,會所以及銷售包裝來看,都定位 於"城市高檔低密度住宅" ,也就是說它的城市屬性很強,距離主要商務區 CBD 和東二環 較近,並且密度不高,小區整體檔次高,是要提供給成功商務人士作為第一居所的.

具備這樣"城市高檔低密度住宅"條件的地段還包括北四環到北五環甚至北五環以外, 西三環到西四環以及南二環到南三環,這些地段距離 CBD,東二環,金融街,中關村和亞 運村等主要商務區都較近,地段價值高,比較稀缺.而市場上也出現了不少類似的產品,如 東四環外的中海安德魯斯,北四環外的亞運新新家園,北五環外的傲城尊邸,西三環外的萬 城華府,其中萬城華府檔次又更高一些,靠近"城市別墅"的感覺了,而在類似的地段更加 高檔的就是真正意義上的"城市別墅"了,象北四環外的紫玉山莊,東四環外朝陽公園邊的 東山墅.而區域內另一個豪宅項目星河灣,從產品形式和容積率來看,不屬於低密度,只能 是"城市高密度高檔住宅" ,以園林和精裝修來支撐豪宅定位,類似的還有開盤的奧運 公園北側的世茂奧臨花園,以其奧運公園景觀和精裝修來支撐豪宅定位.

進一步加強朝青板塊高檔住宅的氛圍

朝青板塊,具體應該指東四環到東五環,以姚家園路,朝陽北路和朝陽路為橫軸,以青 年路為縱軸的居住板塊,之前該板塊一直較為偏僻,之後陸續出現了珠江羅馬家園,華紡易 城,國美第一城等中檔項目,購買客戶群也主要是 CBD 和東二環的白領階層,但是從星河 灣開始,本區域開始出現高檔住宅乃至豪宅,除星河灣和本項目外,青年路南段今日還開盤 有天鵝灣項目,為精裝修的高層住宅,檔次也較高.可以說,以上三個項目初步形成了朝青 板塊的高檔住宅氛圍,也是東三環外高檔住宅氛圍的一種外延.

開發商知名度較高,實力雄厚

開發商為李嘉誠旗下和記黃埔地產集團旗下的和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司。一直以來李嘉誠的個人號召力是其旗下公司的有力宣傳點, 該項目銷售代表在推銷時也多次提及李嘉誠.從現場實際來看,基本水平還是具備大公司的水準的,包括售摟處,產品設計和 其他銷售包裝.

產品特點

本項目產品上沒有太多的創新之處,主要是以類似花園洋房的建築形式統一整體檔次, 在戶型的細節上顯示了較高水平,比較到位.

戶型設計較為合理,注意了整個產品線的邏輯性

比如多層產品一層戶型都為南側直接入戶,其他樓層層可以從南北入口進入電梯廳,包 括設計時臨景觀戶型,邊單元戶型等設計都注意了其特點,而不是簡單的統一處理,既保證 了客戶的舒適性又保證了開發商的利益.

項目戶型從最小的一居到疊拼都有,在這樣一個比較長的產品線上,設計時也考慮到了 產品的合理性和邏輯性, 也就是什麼樣檔次的戶型配備了什麼樣的設計, 比如單個戶型的設 計中,120 平米以內的兩居客廳面寬控制在 4.4 米,主臥 4 米,合適即可,不會太小也不浪 費.而在兩個戶型中,更高總價和單價的產品總是在下一級的基礎上配置更為舒適的設計, 使得整個產品線都非常有邏輯性, 客戶在選擇時不會出現價值與檔次不匹配而難以選擇的情 況.

例如在 120 平米以內的兩居上,戶型檔次體現在這些關鍵點上:南北通透,客廳和主臥 朝南,窄進深 12.6 米,客廳面寬 4.4 米,主臥面寬 4 米,設定入戶玄關,客廳與餐廳之間錯 層兩步台階,明廚雙明衛;而到了 134 平米的三居,則在以上的基礎上增加了一間朝南的臥 室;140 平米的邊單元兩居則又在之前的基礎上客廳面寬加大到 5.4 米,增加外挑的主衛浴 缸位置,北側房間加寬和增加其他的儲藏空間.

以 Boutique Resident 為推廣主題,實際上只是體現於高檔會所 項目引用國外概念,在對外宣傳上以美國紐約市中心低密度小區為藍本,倡導時尚精品 家居,以提高項目的整體檔次感.

但在實際考察中,該項目並沒有如預先所想的帶有精裝修,而 Boutique Resident(精品 家居)的概念大多體現在會所上.

會所是該項目的一個重點宣傳點,並且以和記黃埔其他項目中成功的會所作為宣傳,功 能較齊全,在建築設計及功能布置上還有所創新.會所位於一期和二期之間,東西向布置, 包括了運動館,不夜天,逸之源等十大功能主體,設有游泳池,保齡球館,健身中心,商務 中心,天文室,陶藝吧等設施.

銷售點評

售摟處設計較高檔,銷售流程控制好

整個售摟處並不是直接臨街,而是退出一個帶圍欄的小廣場,檔次感較好.

進入售摟處後,銷售流程控制的比較好,首先是進入一個播放室,播放和記黃埔企業介 紹的短片,然後由播放室直接進入項目沙盤室,最後由此進入樣板區.這種流程化的設計充 分展示了公司的專業性, 能夠對客戶產生較好的第一印象. 在世茂奧臨花園的售摟處也採取

了類似的銷售流程,值得其他高檔項目借鑑.

另外戶型圖製作也較為新穎,採用類似明信片的方式,比較精緻,檔次也不低,與其他 樓盤的 A4 大小的戶型圖有較大反差.

樣板間裝修水平一般,與項目檔次有差距

樣板間的裝修從風格,材料檔次和細節上都一般,材料設備上都比不上富力城,並且燈 光設計有問題,很恍眼.這個項目本來就不提供精裝修,所以更應該乘機把樣板房做好,但 實際上樣板房在同檔次樓盤中效果偏差,很不值得.

銷售價格

從其地段和產品形式而言,價格適中偏高,高於東四環外中海安德魯斯.

疊拼下型:13900 元/平米(毛坯) ,送地下室,下沉式花園,車庫 疊拼上型:11000 元/平米(毛坯) ,送樓頂露台,車庫

平層:8000 元/平米(毛坯) 物業管理費:3.7 元/平米.月

項目概況

位置:

項目位於青年路以東,姚家園路北側,東方基業汽車城對面,處於朝青板塊的北端,項 目西南角隔著青年路即為國美第一城,由青年路往南依次是華紡易城,珠江羅馬嘉園,北京 星河灣.

交通:

項目道路條件較好,通過姚家園路直接連通四環和五環,將來青年路改造完成後可以方 便到達朝陽北路,朝陽路;但從公共運輸來看並不發達,項目南側的姚家園路上的公交 車有 350 路,906 路,908 路;距離軌道交通站點也較遠.

產品規劃:

包括小高層板樓,板塔結合和疊拼,正在銷售的一期共 20 棟,每棟 2-4 個單元,花園洋 房以 130 平米和 150 平米左右三居為主, 面積範圍 85-185 平米, 疊拼別墅面積範圍為 250-335 平米.

周邊環境:

項目周邊較為空曠,建築物很少,南側的東方基業汽車城屬於規模較大的低矮建築,北 側為姚家園公園,東側規劃為朝陽體育中心.

樓盤數據:

項目占地面積:約 27 萬平米 項目建築面積:約 36 萬平米 總戶數: 2000 余戶,其中一期為 700 余戶 容積率:1.5 層數:疊拼 4 層,板摟 6-10 層

戶型面積:疊拼 225-350 平米,板摟 86-225 平米

發展商概況

開發商為和記黃埔地產集團旗下的和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司.

和記黃埔地產集團為和記黃埔有限公司旗下的地產發展及投資部門,開發物業類型包括 寫字樓,住宅,商場,工業,酒店和渡假項目,物業遍布香港,北京,天津,長春,上海, 青島,重慶,成都,武漢,西安,長沙,廣州,深圳,東莞,珠海以及海外.

典型項目包括北京東方廣場,香港栢濤灣,香港鹿茵山莊,香港畢架山一號,上海御翠豪庭，重慶比華利豪園，廣州珊瑚灣畔，珠海海怡灣畔，東莞海逸豪庭等.

本項目是和記黃埔地產集團在北京開發建設的第一個住宅項目

逸翠園[北京逸翠園]

逸翠園[北京逸翠園]

逸翠園[北京逸翠園]

逸翠園[北京逸翠園]

周邊配套

位於東四環與東五環之間的朝陽區姚家園地段，毗鄰CBD商務區、燕莎商圈、麗都商圈，坐擁姚家園公園、朝陽體育中心，與紅領巾公園、及亞洲第一中央公園---朝陽公園其他：姚家園公園、朝陽體育中心、紅領巾公園、朝陽公園

學校： 姚家園村農民文明學校

銀行： 工商銀行、農業銀行、建設銀行、華夏銀行

物業類型： 普通住宅、花園洋房 別墅

購物： 八里莊百貨商店、華堂商場、奧特萊斯折扣店、家樂福超市、易初蓮花、朝陽大悅城

其他： 周邊配套完善 游泳池 會所 網球場 籃球場 健身房 閱覽室 棋牌室 洗衣店 咖啡廳 停車場 兒童遊樂場 歌舞廳 羽毛球場 餐廳 家樂福

醫院： 中國民航北京醫院、十里堡北里社區衛生服務站

幼稚園： 平房鄉幼稚園

中國小： 國美幼稚園

餐飲： 誠信小吃(青年北路),君聚快餐,海鴻峰酒樓 朝陽大悅城

汽配：賓士，豐田，本田，馬自達，東風標緻等各大4s店