西寧市人民政府令?
第28號《西寧市城市物業管理暫行辦法》已經市人民政府 第13次常務會議審議通過，現予發布，自1999年9月1日起施行。?
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市 長李津成?
一九九九年八月十八日
第一章總則
第一條為加強本市的物業管理，保障物業的合理使用和維修，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環境，根據有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用於本市行政區域內的物業管理。
第三條本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。
本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。
本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。
本辦法所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委託，根據物業管理服務契約進行專業管理服務的企業。
第四條物業管理實行業主自治管理與委託物業管理企業管理服務相結合的原則。
第五條市房地產行政主管部門負責全市的物業管理工作。規劃、建設、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關部門以及物業所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協助市房地產行政主管部門做好物業管理工作。
第二章管理組織與職責
第六條業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，並承擔相應的義務。業主的權利是：
（一）參加業主大會；
（二）在業主大會內享有選舉權和被選舉權；
（三）表決通過或不通過業主公約和業主委員會章程；
（四）參與管理有關業主利益的重大事項；
（五）監督業主委員會的管理工作。
業主的義務是：
（一）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守有關物業管理的制度、規定；
（四）按時交付分攤的物業管理、維修等費用。
第七條物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會。物業管理區域由市房地產行政主管部門會同公安、規劃等行政主管部門共同劃定。
第八條新建商品住宅出售面積達到50%以上的，公有住宅出售面積達到30%以上的，由開發建設單位或原產權單位組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第九條召開業主大會應當有半數以上的業主出席，業主大會作出的決定，應當有半數以上的業主同意，決定通過後應當予以公布。業主可以書面委託代理人出席業主大會。業主大會應當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。
第十條業主大會行使下列職權：
（一）選舉或罷免業主委員會委員；
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（三）聽取和審議物業管理企業工作報告；
（四）對涉及業主和使用人利益的重大事項作出決定；
（五）對物業管理的其它重大事項作出決定。
第十一條業主委員會成立後，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經20%以上的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議後應當在10日內召開臨時業主大會。
第十二條業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列檔案到市房地產行政主管部門辦理登記：
（一）成立業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會委員名單；
（三）業主委員會章程和業主公約。
第十三條業主委員會委員應當由業主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業主委員會委員的，可不是業主），業主委員會根據物業管理區域的規模由5人至15人組成。業主委員會設主任1名、副主任1至2名，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業主委員會副主任。
第十四條業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
（一）組織召開業主大會，報告物業管理的實施情況；
（二）選聘、解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務契約；
（三）依照本辦法的規定，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計畫、財務預算和決算；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動，接受業主、使用人和市房地產行政主管部門的監督；
（六）協助物業管理企業收取物業管理費用；
（七）監督公共建築、公共設施的合理使用；
（八）協調業主、使用人與物業管理企業之間的關係；
（九）業主大會賦予的其它職責。業主委員會應當定期召開會議，會議必須有半數以上的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數以上通過。
第十五條業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規範，對業主和使用人具有約束力。業主公約自業主大會審議通過之日起生效。
第十六條業主大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。業主公約和業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相牴觸。
第三章物業管理服務
第十七條物業管理企業必須依法註冊登記，取得法人資格，並持有市房地產行政主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事物業管理業務。外地物業管理企業在本市從事物業管理服務的，應到工商行政管理部門領取營業執照，並經市房地產行政主管部門審核具備資質後，方可從事物業管理業務。第十八條物業管理企業具有以下權利：
（一）根據委託管理契約，對物業管理區域實施物業管理；
（二）根據委託管理契約和有關規定收取管理服務費；
（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，並進行索賠；
（四）依法開展多種經營和有償服務。
第十九條物業管理企業應當履行以下義務：
（一）履行物業委託管理契約；
（二）制定物業管理年度計畫和重大工程項目維修計畫；
（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；
（四）接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理；
（五）接受業主委員會和業主、使用人的監督、檢查；
（六）對違反法律、法規和規章的行為，及時制止並向有關行政主管部門報告；
（七）接受市房地產行政主管部門、其他有關行政主管部門和物業管理區所在地街道辦事處的監督、檢查和指導。
第二十條業主委員會應當委託一個物業管理企業管理物業。物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務契約。物業管理服務契約應載明下列主要內容：
（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；
（二）物業管理區域的範圍和管理項目；
（三）物業管理服務的事項；
（五）物業管理服務的費用；
（六）物業管理服務的期限；
（七）違約責任；
（八）契約終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其它事項。物業管理企業自物業管理契約生效之日起15日內，應當將物業管理服務契約報市房地產行政主管部門備案。
第二十一條物業管理服務的事項包括下列內容：
（一）房屋的管理、維修、養護；
（二）共用部位、共用設備、公共設施的使用管理、維修和更新；
（三）保潔服務；
（四）保全服務；
（五）綠化管理；
（六）物業維修、更新費用的帳務管理；
（七）物業檔案資料保管；
（八）其它事項。
業主可以就房屋的自用部位和自用設備的維修、更新等與物業管理企業約定物業管理服務事項。
第二十二條業主和使用人應當遵守業主公約，按照物業管理委託契約的約定和業主委員會的決定交付物業管理服務費用。
第二十三條物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。物業管理企業應向物價行政主管部門申請辦理《經營服務性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。
第二十四條物業管理企業應當公布收費項目和標準。按本辦法已向業主或使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重複收取性質相同的費用。未受業主委員會或者業主、使用人委託，物業管理企業自行提供服務並收費的，業主或者使用人有權拒付。
第二十五條物業管理企業在物業管理服務契約終止或者解除後的10日內，應當將物業管理服務契約終止情況報市房地產行政主管部門備案，並向業主委員會辦理下列事項：
（一）對預收的物業管理服務費用按實際結算；
（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交業主共有的房屋、場地和其它財物。
第四章物業的使用與維修
第二十六條商品房和公有住房出售時，應當設立房屋共用部位、共用設備和公共設施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用於房屋共用部位、共用設備和公共設施保修期滿後的大修、更新、改造。商品房在銷售時，購房者應當按購房款的2%繳納維修基金；公有住房出售後，按售房款的20%提取維修基金，購房者個人按購房款的1%繳納維修基金。維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業主所有，不計入房屋銷售收入。第二十七條業主辦理房屋所有權證時，售房單位應當將代收的維修基金移交市房地產行政主管部門代管。業主委員會對維修基金具有支配權。
第二十八條業主轉讓物業時，其物業維修基金帳戶剩餘部分的費用不予退還，由受讓人向轉讓人支付。
第二十九條物業維修基金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的房屋建築面積比例，交納物業維修基金。
第三十條物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔：
（一）自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；
（二）共用部位和共用設備的維修、更新費用，由每幢房屋的業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；
（三）公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；
（四）共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全的，市房地產行政主管部門應當督促限期維修。
第三十一條房屋的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當給予配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其它業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞和財產損失的，責任人應當修復或者賠償。
第三十二條物業管理區域內禁止業主、使用人有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞物業的共用部位和共用設備；
（三）在庭院、平台、房頂以及道路或者其它場地搭建建築物、構築物；
（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在共用部位、共用設備和公共設施上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（七）排放有毒有害氣體、液體；
（八）聚眾喧譁；
（九）法律、法規及業主公約中禁止的其它行為。
第三十三條業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業主和使用人，並對裝修房屋活動進行指導和監督。
第三十四條任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協定，並在約定的期限內恢復原狀。
第五章前期物業管理
第三十五條本辦法所稱前期物業管理，是指房屋出售後至業主委員會成立前的物業管理。前期物業管理服務與費用，由房屋建設單位承擔。新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務契約、並報市房地產行政主管部門備案。新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓契約時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務契約和住宅使用說明書列為住宅轉讓契約的附屬檔案。第三十六條房屋建設單位應當提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，產權屬全體業主共有。
第三十七條業主委員會成立後，房屋建設單位應向業主委員會移交下列工程建設資料：
（一）物業區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單位建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其它必要的資料。
第三十八條建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。
第三十九條房屋建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。
第六章法律責任
第四十條業主和使用人違反本辦法第二十二條規定，不按約定交付物業管理費用的，物業管理企業可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按契約的約定加收滯納金。第四十一條未取得《物業管理企業資質證書》經營物業管理業務的，由市房地產行政主管部門處以10000元的罰款。
第四十二條物業管理企業違反本辦法第十九條、第二十五條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的可作出降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，並建議工商行政管理部門依法註銷其物業管理的經營項目。
第四十三條房屋建設單位違反本辦法第三十六條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。
第四十四條業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，市房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主和使用人。
第四十五條業主和使用人違反本辦法第三十二條規定的，由市房地產行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。
第四十六條市房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。
第四十七條當事人對市房地產行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政複議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。
第七章附則
第四十八條本辦法中業主公約、業主委員會章程、物業管理服務契約的示範文本，由市房地產行政主管部門制定。第四十九條本辦法由西寧市房地產管理局負責解釋。
第五十條本辦法自1999年9月1日起施行。
