第一章總則
第一條 為了規範物業管理項目的招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內物業管理項目招標投標活動。
第三條 物業管理項目招標投標活動，應當遵循公開、公平、公正、誠實、信用的原則。
第四條 溫州市房產管理局是全市物業管理項目招標投標活動的主管部門。其主要職責是：
（一）指導、監督物業管理項目招標投標活動；
（二）制定物業管理項目評標辦法和招標檔案標準文本；
（三）建立並管理物業管理項目招標評標專家庫；
（四）負責市區物業管理招標的備案管理工作；
（五）處理有關投訴；
（六）查處違法招標投標行為。
市物業招標投標監理辦公室具體負責市區物業管理項目招標投標活動的監督管理工作。
縣（市）物業主管部門負責本行政區域內物業管理項目招標投標活動的監督管理工作。
第二章招標
第五條 下列物業管理項目應當通過招標投標方式確定物業服務企業：
（一）住宅及同一物業管理區域內非住宅的前期物業管理項目；
（二）業主或者業主大會決議選聘物業服務企業的物業管理項目。
第六條 下列物業管理項目應當公開招標：
（一）規劃總建築面積10萬（含）平方米以上的多層項目；
（二）規劃總建築面積5萬（含）平方米以上的高層項目；
（三）規劃總建築面積7萬（含）平方米以上的多層、高層混合項目。
第七條 下列物業管理項目可以邀請招標：
（一）規劃總建築面積5萬（含）平方米以上10萬平方米以下的多層項目；
（二）規劃總建築面積3萬（含）平方米以上5萬平方米以下的高層項目；
（三）規劃總建築面積4萬（含）平方米以上7萬平方米以下的多層、高層混合項目。
第八條 投標人少於3個或者多層規劃總建築面積5萬平方米以下、高層規劃總建築面積3萬平方米以下和多層、高層混合規劃總建築面積4萬平方米以下的前期物業管理項目，經物業主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第九條 建設單位通過招標投標方式選聘物業服務企業的，應當按照下列規定時限完成物業管理項目招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
業主或者業主大會選聘物業服務企業的物業招標投標工作，應當在原物業服務契約終止前1個月完成。
第十條 招標人可以成立招標小組或者委託依法成立的招標代理機構，具體辦理招標事宜。
前期物業招標小組成員由建設單位指派，業主或者業主大會物業招標小組由業主大會選舉產生。招標小組成員人數不得少於3人。
第十一條 招標人採用公開招標方式的，應當按照國家有關規定在指定的報刊、信息網路或者其他媒介發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標檔案的辦法等事項。
第十二條 招標人採用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的物業服務企業發出投標邀請書。
投標邀請書應當載明本辦法第十一條第二款規定的事項。
第十三條 招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標檔案。招標檔案應當包括下列內容：
（一）招標人名稱、地址、聯繫方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況；
（二）物業管理服務內容、服務標準及要求；
（三）投標人資格、投標檔案格式和主要內容、投標保證金；
（四）評標標準和評標方法；
（五）招標組織機構、開標時間及地點、投標有效期截止時間；
（六）物業服務契約簽訂說明；
（七）其他需要說明的內容。
第十四條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，持下列材料向物業主管部門備案：
（一）建設工程規劃許可證；
（二）業主大會決議；
（三）招標公告或者招標邀請書；
（四）招標檔案；
（五）法律、法規規定的其他材料。
招標人委託招標代理機構的，還應當提交招標代理委託契約。
物業主管部門發現招標備案材料有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十五條 公開招標的招標人可以按照招標檔案規定，對投標申請人進行資格預審。
第十六條 招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標檔案的時間、地點和方法，並同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。
資格預審合格的投標申請人超過5家的，招標人可以從中選擇不少於5家的正式投標人。
第十七條 招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標檔案收受人，並報物業主管部門備案。澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
第三章投標
第十八條 持有物業服務企業資質等級證書、企業法人營業執照的物業服務企業均可按照核准的資質等級和業務範圍參加相應的物業管理項目投標活動。
第十九條 投標人應當按照招標檔案的要求編制投標檔案，投標檔案包括技術標檔案和信譽標檔案。投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件作出回響，投標檔案不得含有虛假承諾等不正當競爭行為的內容。
有投標競價的，投標檔案可以設立經濟標，經濟標檔案應當按前款要求進行編制。
第二十條 投標檔案形式應當符合招標檔案的要求，技術標、信譽標和經濟標檔案應當分別編制。
第二十一條 招標人可以在招標檔案中要求投標人提交投標保證金。投標保證金除現金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現金支票。
投標保證金一般不得超過一年物業服務費的5%，最高不得超過10萬元人民幣。
第二十二條 投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，將投標檔案送達投標地點。
招標人收到投標檔案後，應當簽收保存，並向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，不得擅自開啟。投標檔案提交截止時間過後，有效投標人少於3個的，招標人應當重新組織招標。
第二十三條 投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回提交的投標檔案，並書面通知招標人，補充、修改的內容為投標檔案的組成部分。
第二十四條 招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止時間止，最短不得少於20日。
第二十五條 投標檔案有下列情形之一的，投標無效：
（一）未按招標檔案規定密封或者加蓋印章的；
（二）未按招標檔案規定的格式要求提交的；
（三）逾期送達的。
投標人不按招標檔案要求提交投標保證金的，視為投標無效。
第四章開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標檔案確定的提交投標檔案截止時間的當日在物業主管部門監督下由招標人組織公開進行。
第二十七條 評標應當由依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理方面的專家不得少於成員總數的三分之二。
第二十八條 評標委員會的專家，應當由招標人在開標前1日從溫州市物業管理項目招標評標專家庫中隨機抽取，評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。
有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：
（一）投標人或者投標人主要負責人的近親屬；
（二）與投標人有經濟利益關係的；
（三）曾在招標、評標以及其他與招標投標有關活動中從事違法或者不正當行為受過行政處罰或者刑事處罰的。
評標委員會成員有前款規定情形之一的，應當主動提出迴避。
第二十九條 評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標檔案要求的，可以否決所有投標。所有投標被否決的，招標人應當重新組織招標。
第三十條 評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
評標委員會成員不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標檔案的評審、比較以及與評標有關的其他情況。
第三十一條 評標包括評議技術標檔案、經濟標檔案、信譽標檔案和現場答辯。除現場答辯外，評標應當保密進行。
第三十二條 技術標檔案評議標準，主要包括下列內容：
（一）物業管理機構設定和資源配置方案；
（二）管理方案；
（三）創優規劃和創新管理方法；
（四）服務質量控制方法。
第三十三條 信譽標檔案評議標準，主要包括下列內容：
（一）企業規模和資質；
（二）社會信譽和經營業績；
（三）物業管理機構負責人業績。
第三十四條 現場答辯評議標準，主要包括下列內容：
（一）語意表達；
（二）物業管理法規、政策熟悉程度；
（三）物業管理業務水平。
第三十五條 設有經濟標的，經濟標檔案評議標準，主要包括下列內容：
（一）物業管理投標報價；
（二）物業管理項目經營成本支出測算。
第三十六條 評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面報告，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。在確定的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行契約的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十七條 評標結果應當在評標會議結束後由物業主管部門予以公示，公示期為3日；公示期間，投標人和其他利害關係人有權以書面形式向招標人提出異議或者向物業主管部門投訴或者舉報。物業主管部門應當自接到投訴或者舉報之日起5個工作日內依法處理，並予以書面答覆。
第三十八條 招標人應當在評標會議結束後30日內確定中標人，並向中標人和未中標的投標人發出中標通知書，將未中標的投標檔案退還投標人。
第三十九條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，持下列材料向物業主管部門備案：
（一）評標委員會的評標報告；
（二）中標人的投標檔案；
（三）法律、法規規定的其他材料。
第四十條 招標人應當自中標人接到中標通知書之日起30日內和中標人簽訂書面契約，招標人和中標人不得另行簽訂背離契約實質性內容的其他協定。契約簽訂之日起5日內，招標人應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。
中標人無正當理由拒不簽訂物業服務契約的，投標保證金不予退還。
招標人無正當理由拒不簽訂物業服務契約的，應當給予中標人不少於投標保證金金額的賠償。
第四十一條 中標人應當按照物業服務契約履行義務，並不得向他人轉讓中標項目。
第四十二條 招標人有下列行為之一的，中標無效：
（一）招標人向他人透露己獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量或者可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況的；
（二）招標人違反規定，與投標人就投標方案等實質性內容進行談判的；
（三）招標人與投標人串通投標的。
第四十三條 投標人有下列行為之一的，中標無效：
（一）投標人互相串通投標或者與招標人串通投標的；
（二）投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等違法違紀手段謀取中標的；
（三）投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的；
（四）投標人無正當理由拒不簽訂物業服務契約的。
第五章法律責任
第四十四條 對違反本辦法規定的行為，由物業主管部門依法予以行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 物業主管部門工作人員在招標投標工作中以權謀私、徇私枉法、收受賄賂的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十六 條物業管理項目招標費用由招標人承擔。
第四十七條 本辦法自發布之日起施行。2001年8月6日溫州市人民政府發布的《溫州市物業管理項目招標投標辦法》（市政府令第52號）同時廢止。
