淄博市住宅物業服務收費管理實施辦法
第一條
為規範住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》（魯價綜發〔2011〕185號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條
本辦法適用於本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。第三條
本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務契約的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。第四條
市及區縣價格主管部門會同同級房管主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。第五條
街道辦事處、鎮人民政府以及社區居民委員會，具體指導、協調本轄區內物業服務管理的有關工作。第六條
提倡開發建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。第七條
住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。第八條
住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及不同物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期（業主委員會成立之前，下同）物業服務費、停車服務費、車位租賃費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市房管主管部門制定基準價及浮動幅度，並定期向社會公布。
非普通住宅以及業主委員會成立後的普通住宅物業服務費、停車服務費、車位租賃費實行市場調節價，具體收費標準由業主大會或全體業主與物業服務企業以契約形式約定。
第九條
普通住宅物業管理範圍包括：（一）經濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業管理區域；
（二）公共租賃性住房物業管理區域；
（三）普通（限價）商品住房物業管理區域；
（四）其他符合政府規定的普通住宅標準建設條件的建設項目。
第十條
業主與物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。普通住宅前期物業服務收費實行包乾制。包乾制是指由業主、物業使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主、物業使用人享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十一條
實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
普通住宅物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下內容：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護、安全防範費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
第十二條
物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
專業經營設施設備產權屬於專業經營單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十三條
普通住宅前期物業服務費根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。住宅物業服務等級標準按照山東省質量技術監督局發布的《物業服務規範第一部分：住宅物業》（DB37/T1997.1-2011）執行（見附屬檔案）。
第十四條
新建小區前期物業服務等級，由開發建設單位向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或社區居民委員會提出申請，在房管、價格主管部門指導下，由物業所地街道辦事處、鎮人民政府或社區居民委員會召集由物業服務企業、開發建設單位等參加的聯席會議，依據小區規劃建設情況、物業服務內容、物業服務成本等因素協商確定。第十五條
新建小區前期物業服務、停車服務、車位租賃服務收費標準，由開發建設單位與其依法選聘的物業服務企業根據聯席會議確定的物業服務等級，在政府規定的基準價及浮動幅度內以契約形式約定。開發建設單位在新建商品房銷（預）售價格備案時，一併報物業所在地價格、房管主管部門備案。第十六條
前期物業服務企業在開發建設單位與物業買受人簽訂購房契約時，應當按照與開發建設單位約定的物業服務等級及收費標準，與房屋買受人一併簽訂物業服務契約。第十七條
已實行物業服務但尚未成立業主委員會的住宅小區，業主與物業服務企業之間因物業管理、物業服務等級標準、物業服務收費等問題發生爭議的，應當由物業服務企業與全體業主協商解決。協商不成的，依據《山東省物業管理條例》規定，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或社區居民委員會，組織由開發建設單位、前期物業服務企業、業主代表和相關單位參加的聯席會議研究解決。需要調整物業服務收費標準的，經聯席會議研究同意後，由物業服務企業與半數以上業主重新簽訂物業服務契約。老舊小區需由業主交納的前期物業服務費標準的確定，按前款規定程式辦理；其他事項按《淄博市中心城區老舊小區簡易物業管理辦法》（淄政辦發〔2011〕65號）執行。
第十八條
物業服務契約應當約定物業服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費方式及收費起始時間、契約終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。開發建設單位與物業買受人簽訂的購房契約應當包含上述物業服務契約的內容
第十九條
普通住宅前期物業服務收費標準在《物業服務契約》簽訂後，物業服務企業應當於實施收費30日前到物業所在地價格主管部門備案並申領服務價格登記證。第二十條
物業服務企業在向價格主管部門備案收費標準時，應當提供以下資料：（一）收費標準備案的書面申請；
（二）營業執照；
（三）資質證書；
（四）淄博市房地產開發項目竣工綜合驗收備案表；
（五）聯席會議確定的物業服務等級意見；
（六）物業服務契約；
（七）其他相關資料。
第二十一條
價格主管部門和房管主管部門應加強對物業服務收費行為的規範和指導，促進相關各方合理約定物業服務收費。第二十二條
業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。物業交付當月按實際交付天數交納物業服務費。開發建設單位向業主或物業使用人交付物業，應當依照法律法規規定和購房契約約定進行，並辦理交付手續。開發建設單位交付物業時，應當具備《淄博市房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法》（淄政辦發〔2011〕10號）規定的交付條件。綜合驗收不合格的，不得向業主或物業使用人收取物業服務費。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費自開發建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
已納入物業服務範圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納。
物業服務契約有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第二十三條
物業服務費按房屋權屬證書載明的建築面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。辦理權屬證書之前的，可暫按購房契約所載明的建築面積計收，權屬證書與購房契約所載明的房屋建築面積有誤差的，物業服務費應多退少補。改變設計用途用於經營的住宅、車庫、儲藏室等物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由雙方協商約定。
第二十四條
前期物業服務住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房契約約定標準的，物業服務收費應適當降低，具體收費標準可在物業服務收費標準的70%以內確定，具體比例由開發建設單位和物業服務企業在前期物業服務契約中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。第二十五條
房屋交付後空置一年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業雙方確認後，其空置期間的物業服務費應當依據實際運行費用適當減收，具體收費標準可在物業服務收費標準的70%以內確定。第二十六條
物業管理區域內規劃用於停放汽車，且物業服務企業提供停車服務的車位使用人應當交納停車服務費，具體收費標準由物業服務企業與車位使用人在政府指導價範圍內契約約定。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
已購買車位但尚未停放車輛的，經車位使用人與物業服務企業確認後，其空置期間的停車服務費應適當降低，具體收費標準可在停車服務收費標準的70%以內確定。
第二十七條
物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位，承租人應當交納車位租賃費。具體收費標準由承租人與開發建設單位或物業服務企業在政府指導價範圍內契約約定。第二十八條
占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會根據車位供求關係、秩序維護、車位租賃費價格等因素確定。業主委員會成立前，經半數以上業主同意，車位場地使用費收取標準可參照車位租賃費標準執行。車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有，主要用於補充相關物業管理區域的物業專項維修資金。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執行，並接受全體業主監督。
車位場地停車委託物業服務企業進行管理並提供停車服務的，物業服務企業可從車位場地使用費中提取一定比例的服務費用，具體比例由業主大會或半數以上業主與物業服務企業協商確定。
第二十九條
物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可按實際成本收取工本費。第三十條
物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。除前款規定以外的其他外來車輛，停放時間超過2小時的，物業服務企業可以根據業主大會的決定收取一定費用，並報物業所在地價格主管部門備案。
第三十一條
供水、供氣、供電、供暖、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位，應當按照與業主簽訂的服務契約，向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第三十二條
業主或者物業使用人對其物業進行裝飾裝修開工前，應與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協定。裝飾裝修所產生的廢棄物，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，並承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。業主或物業使用人自行清運的，物業服務企業不得收費。物業服務企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取物業裝飾裝修管理費、電梯使用費等其他相關費用。
第三十三條
物業服務企業接受委託為業主或者物業使用人提供物業服務契約約定以外的服務，其收費標準由雙方協商約定。第三十四
條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規和相關政策，嚴格履行物業服務契約，服務標準與收費標準應當質價相符。第三十五
條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。第三十六條
物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。第三十七條
物業服務企業違反規定以及物業服務契約，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第三十八條
政府價格主管部門對前期物業服務收費實行成本監審和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供相關資料。第三十九條
政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低於服務等級要求提供服務並收費的；
（三）採取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務並收費的；
（五）不按規定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。
