我國擬以房屋徵收和補償條例取代拆遷條例

沈巋介紹，新條例草案強調“徵收”和“搬遷”都是為了“公共利益”。 王錫鋅介紹，在徵收環節中，此次草案文本提出了“決策民主，程式正當，補償公平，結果公開”的原則。 沈巋說，草案中沒有涉及評估結果的公開問題。

國務院法制辦昨天再次組織專家座談會，討論《國有土地上房屋徵收和補償條例》草案。與會專家沈巋介紹，18日晚，他收到了國務院法制辦送去的草案文本。昨天，先後參加去年12月16日和昨天座談會的北大法學院教授沈巋和王錫鋅對照了最近兩次討論的條例草案，除了“搬遷”一詞取代了“拆遷”，還有其他一些“實質性”變化。
關鍵字1 利益區分
草案不含非公共利益徵收
強調因“公共利益”徵收搬遷
沈巋介紹，新條例草案強調“徵收”和“搬遷”都是為了“公共利益”。草案不寫“‘非公共利益’需要”部分，準備將“非公共利益”單獨成文，但他不知道這個“文”會在什麼時候以什麼形式下發。
沈巋對這一做法表示理解。他解釋說，為了“‘非公共利益’需要”來“徵收”和“搬遷”比較複雜。原則上，為了“非公共利益”而徵收和補償是一種民事關係，但又不是完全的民事關係，因為這也涉及到土地用途的改變，涉及到政府同意許可。
沈巋認為，“‘非公共利益’需要”不是新條例中兩三個條款所能解決的，這樣反倒說不清楚，還可能引起新的問題，不如單獨成文。
關鍵字2 徵收程式
徵收公告評論至少30天
民眾如有重大分歧，需上報上一級政府
王錫鋅介紹，在徵收環節中，此次草案文本提出了“決策民主，程式正當，補償公平，結果公開”的原則。
王錫鋅舉例說，草案在徵收環節增加了一些程式，保證了防止突擊征收問題的出現，“草案在能做到的範圍內各個方面均考慮到了”。草案中規定了要制定徵收計畫，雖然徵收計畫並不具強制性的約束力，但要求未列入徵收計畫的，不得徵收。徵收計畫中明確徵收的範圍、時間和目的，並要進行公告，經過專家論證。
其中，有一個徵收公告評論程式，要進行30天的公告評論，如果徵收範圍比較大，則不得少於60天。要以聽證會、座談會等形式讓民眾參與其中。對其中的專家和民眾的意見公示。如果沒有重大分歧，政府可以啟動徵收程式，如果有重大分歧，則要上報上一級政府，“所有這一切都是在作出征收決定之前必經的程式”。
不過沈巋認為，應該區別對待徵收環節中“權利人”和“利害關係人”和其他一般民眾，對“權利人”和“利害關係人”要經過聽證會的程式，給他們充分表達自己的機會，對於其他民眾則可以通過座談會等程式參與。
此外，草案明確在徵收公告發布後，可以對徵收公告提出訴訟和複議，在此過程中，徵收範圍內要暫停新建、改建和擴建，也不得進行房屋的買賣和出租。
關鍵字3 強制行為
禁“斷水電”等暴力脅迫
專家建議，應明確徵收過程中強制行為主題
王錫鋅介紹說，新草案文本中特彆強調了實施強制行為的主題，並以羅列的方式禁止了暴力行為的發生。其中，列舉了禁止“斷水斷電斷氣斷暖”，以及其他暴力脅迫等形式。
他認為，應該將其他暴力脅迫形式單獨列舉出來，表述為不得以侵犯人身自由及其他暴力脅迫的形式。王錫鋅說，在目前的徵收執行時，現場會出現城管和公檢法人員，要明確徵收過程中強制行為的主題，以免“一些不明身份的人”的出現。
關鍵字4 公共利益
危改徵收須超90%居民同意
草案列舉限定“公共利益”，範圍更窄
王錫鋅介紹，與上次討論的草案文本相比，在列舉“公共利益”時，除了第一列舉項中的“國防需要”和第七項的“法律法規和國務院檔案明確的其他公共利益”，其他列舉項均有不同程度的修改。
沈巋舉例說，其中有廉租房、經濟適用房等改變低收入群體的居住條件的，強調了“政府組織實施”。王錫鋅提醒說，列舉的第七項中的“國務院檔案”應該是指“國務院(辦公廳)”的檔案，而不應該指國務院其他部門的檔案。
在列舉“公共利益”時，沈巋和王錫鋅都比較認可的一個列舉項就是單獨把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來，並特彆強調了“政府組織實施”，同時徵收程式中加了一條，必須得到90%以上居民的同意，方可啟動徵收程式，以保證危舊房改造中徵收程式的合法性。王錫鋅認為，這就是通過程式路徑來解決爭議問題。
關鍵字5 補償環節
徵收需2/3住戶簽補償協定
補償評估需考慮市場標準及徵收房屋區位等
在補償方案方面，上次討論的草案確定了按市場價格補償的原則，但在房產評估中介的選擇上，此次討論的草案則明確，要由被徵收人通過投票或抽籤的方式來確定有資質的機構。但在現行的實際操作中，房產評估機構卻由拆遷人確定。
新草案還規定，房產評估中介要考慮到市場標準，徵收房屋的區位、面積和新舊程度等。王錫鋅認為，這樣的規定確定了評估參照物。沈巋解釋說，這是比較受關注的問題，現在確定的是房屋補償方案，但有人提出房屋因為折舊問題，應該按推動使用權的價值來補償。考慮區位的因素，其實就是考慮地段，這在一定程度上就考慮了土地使用權的價值。
沈巋說，草案中沒有涉及評估結果的公開問題。他和王錫鋅認為，評估結果也應公開。他們贊同江平教授的建議，如果被徵收人對評估結果有異議，可以申請覆核並應當有仲裁的程式。
此外，新草案在補償程式明確了兩個“2/3”保障補償，其一，就是要有2/3的居民接受補償方案；其二，要有2/3的住戶簽訂補償協定。
關鍵字6 法律責任
中介虛假評估將吊銷資質
政府部門相關程式未得到執行，將追究責任
沈巋認為，新的草案對法律責任的規定比以前更完善，更明確。其中，包括政府在補償環節，如果不按達成的協定補償，則要由相關人員來承擔責任。如果相關程式沒有得到執行，也要承擔相關責任。
新的草案文本，還提到了房地產評估中介的責任問題。如果房地產評估機構在評估過程中提供虛假評估報告，或者提供有重大評估錯誤的報告，也要承擔一定的責任，要由相關部門對他們予以處罰，甚至吊銷資質。