安徽省城市住宅物業管理暫行辦法

第六條業主大會由本住宅區的業主組成。 （五）業主參與住宅區物業管理的權利； （六）業主對業主委員會和物業管理企業的監督權；

安徽省城市住宅物業管理暫行辦法
（1997年9月29日安徽省人民政府第一百三十九次常務會議通過，自1997年10月25日施行）
第一章　總則
第一條　為加強城市住宅區物業管理，保障住宅區物業的合理使用，創造良好的居住環境，制定本辦法。
第二條　本辦法適用於本省城市規劃區內房地產開發單位綜合開發，配套建設的住宅區。
本辦法所稱物業，是指住宅區內各類房屋及其相配套的公有設施、設備和公共場地。
本辦法所稱業主，是指住宅區內住宅房屋和非住宅房屋的所有所有權人。
第三條　住宅區物業管理實行業主自治與物業管理企業專業服務相結合的原則。
第四條　省建設行政主管部門主管本省城市住宅區物業管理工作，縣級以上城市人民政府房地產管理部門（以下稱物業管理主管部門）主管本地區城市住宅區物業管理工作。
市政、環衛、遠見劃、交通、公安、工商、物價等行政主管部門和住宅區所在地街道辦事處根據各自職責，共同做好城市住宅區物業管理的監督與指導工作。
第二章　業主大會及業主委員會
第五條　住宅區交付使用後，入住率達到50%以上時，所在地物業管理主管部門應會同住宅區所在地街道辦事處、房地產開發單位召開業主大會，選舉產生業主委員會。
第六條　業主大會由本住宅區的業主組成。業主大會必須有持有過半數以上投票權的業主出席舉行。
業主出席業主大會，實行住宅房屋一戶一投票權。非住宅房屋，每100平方米的建築面積有一投票權；100平方米以下有房屋所有權證的，每證有一投票權。
第七條　業主大會每年至少召開一次，由業主委員會按照本辦法規定負責召集。召集業主大會，業主委員會應負責在會議召開7日前將會議審議的事項通知各業主。
經持有10%以上投票權地業主提議，業主委員會應在接到該項提議後14日內就其提議的事項召開業主大會。
第八條　業主大會行使下列職權：
（一）決定或者批准住宅區內關於業主利益的重大事項；
（二）批准或者修改業主公約；
（三）選舉或者罷免業主委員會的組成人員；
（四）聽取和審查業主委員會的工作報告。
（五）監督業主委員會的工作。
（六）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（七）批准業主委員會的章程。
業主大會的決定，須經主席會議的業主所持投票權的半數以上通過。
第九條　業主委員會由主任、副主任和委員組成。業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在業主中選舉產生，其數額為單數，但最低不得少於5人。業主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。
第十條　業主委員會對業主大會負責並報告工作，行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）制定業主委員會章程；
（三）審議決定住宅區房屋公共部位維護費和公用設施專項費的使用；
（四）採取招標或者其他方式，聘請物業管理企業對住宅區物業進行管理，並與其簽訂住宅區物業委託管理契約；
（五）審議物業管理企業制定的住宅區物業管理年度計畫和重大工程項目的維修計畫；
（六）監督物業管理企業對住宅區物業的管理、養護和維修工作。
前款第二、三、四、五項規定的，必須經業主大會批准。
第十一條　業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，並應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。
業主委員會會議應由全體委員過半數以上出席方可舉行。業主委員會作出決定採取少數服從多數原則。
第三章　業主公約
第十二條　本辦法所稱業主公約，指由業主承諾，對全體業主具有約束力，有關業主使用、維護和管理住宅區物業等方面權利義務的行為守則。
第十三條　業主公約包括下列內容：
（一）住宅區名稱、地址、面積及戶數；
（二）公共場所及公用設施狀況；
（三）業主大會的召集程式及決定住宅區重大事項的方式；
（四）業主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區內公共場所、公用設施的權益；
（五）業主參與住宅區物業管理的權利；
（六）業主對業主委員會和物業管理企業的監督權；
（七）住宅區物業各項養護、維修和管理服務費的交納；
（八）業主在住宅區內應遵守的行為準則；
（九）違反業主公約的責任；
（十）其他有關事項。
業主公約的示範文本，由省建設行政主管部門統一制定。業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改、補充，並報所在地物業管理主管部門備案。
第十四條　業主公約經業主大會批准後生效。已生效的業主公約對住宅區內所有業主和非業主使用人具有約束力。
第四章　物業管理企業
第十五條　房地產開發單位應當在住宅區業主委員會成立前自行或者委託物業管理企業對住宅區實施物業管理。
住宅區業主委員會成立後，業主委員會應按照本辦法規定聘請物業管理企業對住宅區實施物業管理。
第十六條　業主委員會與物業管理企業簽訂的住宅區物業委託管理契約，應報所在地物業管理主管部門備案。
住宅區物業委託管理契約的主要內容包括：委託管理事項、管理標準、管理許可權、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式等權利義務條款。
住宅區物業委託管理契約的示範文本，由省建設行政主管部門統一印製、發放。
第十七條　物業管理企業必須具備規定的條件，持有物業管理資質等級證書和營業執照，方可從事住宅區物業管理業務。
物業管理企業資質等級標準及資質管理辦法，由省建設行政主管部門制定。
第十八條　物業管理企業的權利：
（一）根據住宅區物業委託管理契約，對住宅區實施物業管理；
（二）根據住宅區物業委託管理契約和有關規定收取管理服務費；
（三）有權制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）要求業主委員會協助實施物業管理；
（五）開展多種經營活動和有償服務。
第十九條　物業管理企業的義務：
（一）履行住宅區物業委託管理契約；
（二）制定住宅區物業管理年度計畫和重大工程項目維修計畫；
（三）接受業主委員會和業主的監督、檢查；
（四）發現違反法律、法規和規章的行為，應及時制止並向有關行政主管部門報告。
（五）接受物業管理主管部門、其他有關行政主管部門及住宅區所在地街道辦事處的監督、檢查和指導。
第五章　住宅區物業使用與維護
第二十條　住宅區經綜合驗收合格後，房地產開發單位應向業主委員會辦理移交手續，並提供下列住宅區工程建設資料：
（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他有關資料。
第二十一條　住宅區房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設施，由物業管理企業負責養護、維修與更新，費用從住宅區房屋公共部位維護費中支出。
房屋及附屬設施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時修繕；拒不修繕的，由業主委員會委託物業管理企業修繕，費用由業主承擔。
第二十二條　住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂場所、停車場、腳踏車房（棚）等公用設施，由物業管理企業統一負責管理、養護、維修與更新，費用從住宅區公用設施專項費中支出。
第二十三條　住宅區的環境衛生、治安等公共服務項目，物業管理企業可以選聘清潔公司、保全公司等專營公司承擔，費用從住宅區管理服務費中支出。
第二十四條　住宅區的水、電、煤氣、通訊等設施的養護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關單位負責，費用由養護、維修單位承擔。
第二十五條　住宅區內禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋的用途、結構和外貌；
（二）占用樓梯、通道、屋面、平台、道路、場地、停車場、腳踏車房（棚）等堆放雜物或者進行違法建設；
（三）損壞、占用綠化地；
（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品。
（六）發出超過規定標準的噪音；
（七）隨意停放腳踏車和機動車輛；
（八）法律、法規和規章禁止的其他行為。
第六章　住宅區物業管理費用及專用房屋
第二十六條　房地產開發單位在移交住宅區時，應按住宅區建設總投資的0.6%～1%的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區公用設施專項費，專項用於住宅區公用設施的養護、維修與更新。
住宅區公用設施專項費由所在地物業管理主管部門設專帳管理，業主委員會向物業管理主管部門申請使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。
第二十七條　房地產開發單位移交住宅區時，應按所在地城市人民政府有關規定向業主委員會提供住宅區物業管理用房，產權屬國家所有。
第二十八條　房地產開發單位移交住宅區時，應按所在地城市人民政府有關規定以建造成本價向業主委員會提供商業用房，產權屬業主委員會。
本條第一款規定的商業用房的費用從住宅區公用設施專項費中墊支，並從商業用房的經營收入中回收。
本條第一款規定的商業用房和住宅區內其他有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業管理企業按物業委託管理契約經營。
第二十九　本辦法發布前已交付使用的住宅區，未按本辦法規定的標準劃撥住宅區公用設施專項費和提供商業用房的，原房地產開發單位應給予經濟補償或者由所在地城市人民政府按有關規定予以解決。
第三十條　住宅區房屋公共部位維護費由業主按所在地城市人民政府有關規定繳納，並由業主委員會以房屋本體為單位設立專帳管理，專項用於房屋本體公共部位、公用設施的養護、維修與更新，不得挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。
第三十一條　住宅區管理服務費由物業管理企業按月向業主或非業主使用人收取，具體標準由所在地物價部門會同物業管理主管部門根據物業管理企業提供的服務項目，以獨立住宅區為單位核定。
未經所在地物價部門批准，物業管理企業不得擅自擴大住宅區管理服務費的收費範圍和提高收費標準。
第三十二條　住宅區各項物業管理費的收支帳目，有關管理單位或者使用單位每6個月至少公布一次，接受業主和業主委員會的監督、檢查。
第七章　罰則
第三十三條　業主和非業主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區各項物業管理費的，物業管理主管部門或者物業管理企業可責令限期交納並按規定加收滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執行。
第三十四條　物業管理企業違反本辦法或者物業委託管理契約規定，對住宅區物業管理、維修、養護不善，造成業主損失的，業主或業主委員會有權責令賠償損失或者採取補救措施；情節嚴重的，由所在地物業管理主管部門處以1000元～10000元的罰款，並可按規定降低或者註銷其物業管理資質。
第三十五條　違反本辦法第十七條規定，未取得物業管理資質等級證書、擅自承攬物業管理業務的，由所在地物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以2000元～20000元的罰款，並責令停止對住宅區的物業管理。
第三十六條　違反本辦法第二十五條規定的，物業管理企業有權予以制止，要求限期恢復原狀或者採取補救措施；法律、法規和規章規定給予處罰的，由有關部門按規定給予處罰。
第三十七條　房地產開發單位違反本辦法第二十六條規定的，由所在地物業管理主管部門責令限期履行，並從滯納之日起，按日加收應撥付住宅區公用設施專費2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請人民法院強制執行。
第三十八條　物業管理主管部門或有關行政主管部門及其執法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，所在單位或者上級主管部門應給予主要負責人和直接責任人行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章　附則
第三十九條　城市人民政府可根據本辦法規定，結合實際，制定實施細則。
第四十條　本辦法發布後新建的住宅區，必須按照本辦法規定實行物業管理；本辦法發布前已經交付使用的住宅區，應當根據本辦法規定在2年內過渡為物業管理。
非住宅區以及國家機關、企業事業單位和社會團體自建的住宅區的物業管理，參照本辦法執行。
第四十一條　本辦法具體套用中的問題，由省建設行政主管部門負責解釋。
第四十二條　本辦法自發布之日起施行。