變化
2010年可謂是實至名歸的房地產政策“調控年”，上半年，由“國十一條”引發第一輪調控，“史上最嚴厲新政”出台。下半年，首套房首付上調、加息等政策陸續出台帶動了第二輪房地產市場的調控。在經歷了一年的調控政策後，那么住房商業貸款利率又有哪些變化？
優惠利率調至八五折
房貸市場政策變化之一，即9月份商業貸款首套房首付統一調至30%，之前90平方米首付20%的優惠取消。緊接著，各銀行將首套房優惠利率不約而同地調至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和優惠利率折扣的上調，在很大程度上抑制了首次置業人群的購房需求。
而公積金貸款在首套房貸款政策上，並沒有一刀切的從緊，仍然以90平方米為界，實行差別化的信貸政策，即首次購買90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。
首付50%、利率上浮1.1倍
2010年房地產貸款市場又一出鏡率極高的詞即“認房又認貸”，二套房“認房又認貸”細則於2010年7月份進入正式實操階段。對於借款人購房時查出名下現有全款購買的房屋，在未出售的情況下，再貸款購房仍會被認定為第二套房;對於借款人之前曾貸款購房，即使是貸款購置的房產已結清出售，再貸款時還是會被認定為第二套房。根據二套房政策，如果是被認定為第二套房的購房者，那么再貸款時一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來執行。二套房貸款的從嚴，對於投機投資型人群給予有利打壓。
三套房貸款
在三套房貸款上，商業貸款和公積金沒有像首套、二套房貸款那樣“各行其是”，而是在貸款步調上達成一致，對第三套房嚴禁發放貸款。同時，嚴格按照“認房又認貸”的認定標準，如果借款人名下有過兩套全款住房且未出售，或是借款人名下有過兩次貸款紀錄的情況，無論貸款是否結清，房產是否出售，都無法使用商業貸款或是公積金貸款再購房。三套房的停貸直指投資投機型人群，使得巨觀調控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買房，對平抑北京過高的房價走勢較為有利。
2010
住房商業貸款利率 2010年10月20日起金融機構人民幣存貸款基準利率上調0.25個百分點，五年以上房貸利率由原來的5.94%上漲到6.14%，多數商業銀行按照有關規定都是從次年1月1日開始調整貸款利率。
2012
自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別下調0.25個百分點，回落到2011年4月6日的水平。
| 利率項目 | 年利率(%) |
| 六個月以內（含6個月） 貸款 | 5.85 |
| 六個月至一年（含1年） 貸款 | 6.31 |
| 一至三年（含3年） 貸款 | 6.40 |
| 三至五年（含5年） 貸款 | 6.65 |
| 五年以上 貸款 | 6.80 |
2013
自2013年1月14日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構存貸款基準利率分別下調。
| 利率項目 | 年利率(%) |
| 六個月以內（含6個月） 貸款 | 5.85 |
| 六個月至一年（含1年） 貸款 | 6.31 |
| 一至三年（含3年） 貸款 | 6.40 |
| 三至五年（含5年） 貸款 | 6.65 |
| 五年以上 貸款 | 6.80 |
2013
自2013年1月14日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構存貸款基準利率分別下調。
| 利率項目 | 年利率(%) |
| 六個月以內（含6個月） 貸款 | 5.6 |
| 六個月至一年（含1年） 貸款 | 6.00 |
| 一至三年（含3年） 貸款 | 6.15 |
| 三至五年（含5年） 貸款 | 6.4 |
| 五年以上 貸款 | 6.55 |
2015
自2015年10月24日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構存貸款基準利率分別下調 。
| 利率項目 | 年利率(%) | 利率項目 | 年利率(%) | ||
| 商業 | 六個月以內（含6個月） 貸款 | 4.35 | 公積金 | 五年以下貸款 | 2.75 |
| 六個月至一年（含1年） 貸款 | 4.35 | 五年以上貸款 | 3.25 | ||
| 一至三年（含3年） 貸款 | 4.75 | ||||
| 三至五年（含5年） 貸款 | 4.75 | ||||
| 五年以上 貸款 | 4.90 |
歷年
| 序 號 | 日期 | 短期 | 中長期 | 個人住房公積金 貸款 | ||||
| 6個月 內(%) | 6個月至 1年(%) | 一年至 三年(%) | 三年至 五年(%) | 五年以 上(%) | 五年以 下(%) | 五年以 上(%) | ||
| 2012-07-06 | 6.15 | 6.4 | 6.55 | 6.55 | ||||
| 1 | 2012-06-08 | 5.85 | 6.31 | 6.40 | 6.65 | 6.80 | 4.20 | 4.50 |
| 2 | 2011-07-07 | 6.10 | 6.56 | 6.65 | 6.90 | 7.05 | 4.45 | 4.90 |
| 3 | 2011-04-06 | 5.85 | 6.31 | 6.40 | 6.65 | 6.80 | 4.20 | 4.70 |
| 4 | 2011-02-09 | 5.60 | 6.06 | 6.10 | 6.45 | 6.60 | 4.00 | 4.50 |
| 5 | 2010-12-26 | 5.35 | 5.81 | 5.85 | 6.22 | 6.40 | 3.75 | 4.30 |
| 6 | 2010-10-20 | 5.10 | 5.56 | 5.60 | 5.96 | 6.14 | 3.50 | 4.05 |
| 7 | 2008-12-23 | 4.86 | 5.31 | 5.40 | 5.76 | 5.94 | 3.33 | 3.87 |
| 8 | 2008-11-27 | 5.04 | 5.58 | 5.67 | 5.94 | 6.12 | 3.51 | 4.05 |
| 9 | 2008-10-30 | 6.03 | 6.66 | 6.75 | 7.02 | 7.20 | 4.05 | 4.59 |
| 10 | 2008-10-27 | 6.12 | 6.93 | 7.02 | 7.29 | 7.47 | 4.05 | 4.59 |
| 11 | 2008-10-09 | 6.12 | 6.93 | 7.02 | 7.29 | 7.47 | 4.32 | 4.86 |
| 12 | 2008-09-16 | 6.21 | 7.20 | 7.29 | 7.56 | 7.74 | 4.59 | 5.13 |
| 13 | 2007-12-21 | 6.57 | 7.47 | 7.56 | 7.74 | 7.83 | 4.77 | 5.22 |
| 14 | 2007-09-15 | 6.48 | 7.29 | 7.47 | 7.65 | 7.83 | 4.77 | 5.22 |
| 15 | 2007-08-22 | 6.21 | 7.02 | 7.20 | 7.38 | 7.56 | 4.59 | 5.04 |
| 16 | 2007-07-21 | 6.03 | 6.84 | 7.02 | 7.20 | 7.38 | 4.50 | 4.95 |
| 17 | 2007-05-19 | 5.85 | 6.57 | 6.75 | 6.93 | 7.20 | 4.41 | 4.86 |
| 18 | 2007-03-18 | 5.67 | 6.39 | 6.57 | 6.75 | 7.11 | 4.32 | 4.77 |
| 19 | 2006-08-19 | 5.58 | 6.12 | 6.30 | 6.48 | 6.84 | 4.14 | 4.59 |
| 20 | 2006-04-28 | 5.40 | 5.85 | 6.03 | 6.12 | 6.39 | 4.14 | 4.59 |
| 21 | 2005-03-17 | 5.22 | 5.58 | 5.76 | 5.85 | 6.12 | 3.96 | 4.41 |
| 22 | 2004-10-29 | 5.22 | 5.58 | 5.76 | 5.85 | 6.12 | 3.78 | 4.23 |
| 23 | 2002-02-21 | 5.04 | 5.31 | 5.49 | 5.58 | 5.76 | 3.60 | 4.05 |
| 24 | 1999-06-10 | 5.58 | 5.85 | 5.94 | 6.03 | 6.21 | 4.14 | 4.59 |
| 25 | 1998-12-07 | 6.12 | 6.39 | 6.66 | 7.20 | 7.56 | 0.00 | 0.00 |
| 26 | 1998-07-01 | 6.57 | 6.93 | 7.11 | 7.65 | 8.01 | 0.00 | 0.00 |
| 27 | 1998-03-25 | 7.02 | 7.92 | 9.00 | 9.72 | 10.35 | 0.00 | 0.00 |
| 28 | 1997-10-23 | 7.65 | 8.64 | 9.36 | 9.90 | 10.53 | 0.00 | 0.00 |
| 29 | 1996-08-23 | 9.18 | 10.08 | 10.98 | 11.70 | 12.42 | 0.00 | 0.00 |
| 30 | 1996-05-01 | 9.72 | 10.98 | 13.14 | 14.94 | 15.12 | 0.00 | 0.00 |
| 31 | 1995-07-01 | 10.08 | 12.06 | 13.50 | 15.12 | 15.30 | 0.00 | 0.00 |
| 32 | 1995-01-01 | 9.00 | 10.98 | 12.96 | 14.58 | 14.76 | 0.00 | 0.00 |
| 33 | 1993-07-11 | 9.00 | 10.98 | 12.24 | 13.86 | 14.04 | 0.00 | 0.00 |
| 34 | 1993-05-15 | 8.82 | 9.36 | 10.80 | 12.06 | 12.24 | 0.00 | 0.00 |
| 35 | 1991-04-21 | 8.10 | 8.64 | 9.00 | 9.54 | 9.72 | 0.00 | 0.00 |
| 36 | 1991-03-21 | 9.00 | 10.08 | 10.80 | 11.52 | 11.88 | -- | -- |
| 37 | 1990-08-21 | 8.64 | 9.36 | 10.08 | 10.80 | 11.16 | 0.00 | 0.00 |
| 38 | 1989-02-01 | 11.34 | 11.34 | 12.78 | 14.40 | 19.26 | 0.00 | 0.00 |
申請條件
(1)貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。
(2)具有城鎮常住戶口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。
(3)有穩定的職業和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力。
(4)對首付款的要求,銀行間有些許差異。
(5)有貸款人認可的資產作抵押或質押,或有符合規定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人。
(6)具有購房契約或協定。
(7)貸款人規定的其他條件。
貸款利息
貸款利息=貸款金額*貸款利率*貸款期限=貸款金額*天數*日利率=貸款金額*月數*月利率=貸款金額*年*年利率
貸款天數=實際公曆天數（如2012年1月1日至2012年5月24日應該為1月實際天數+2月實際天數+3月實際天數+4月實際天數+5月24天）算頭不算尾.
日利率=年利率/360
月利率=年利率/12
註：央行公布的貸款基準利率均為年利率
計算方法分兩種：
（1）定期計息
定期計息的貸款，規定每季度末月20日為結息日，計息期為上季末月21日起至本季末月20日止。
計算公式=計息積數×（貸款年利率÷360）
（2）逐筆結息
逐筆結息即利隨本清的結息方式。
貸款利息=貸款金額×貸款天數×（貸款年利率÷360）
實際案例
主動積極維護個人信用度
一旦發生個人信用交易，比如房貸、信用卡透支等，應留意還款日期，按時歸還貸款本息信用卡透支額，在信用卡停用或信用交易終止時，應及時到相關部門辦理停用或註銷手續。特別要注意容易出現負面記錄的情況：
一是信用卡透支消費沒有按時還款而產生逾期記錄；
二是按揭貸款沒有按期還款而產生逾期記錄；
三是按揭貸款、消費貸款等貸款的利率上調後，仍按原金額支付“月供”而產生的欠息逾期。
值得注意的是，有搬家的情況，最好能及時通知銀行、電信公司等，更改賬單郵寄的地址。遇到長期出差、出國等情況，最好能提前辦理賬單自動扣款手續。
整合家庭金融資產積累優質信用
成為銀行優質客戶往往要求客戶在銀行有大額存款，或是擁有一定數額的理財產品。因此，有貸款買房計畫的市民，可以集中家庭金融資產到一家銀行，並在該銀行辦理信用卡，或者主動購買該銀行的理財產品。購房者的資金大多比較緊張，往往沒有餘錢購買理財產品，借用父母的資產為自己獲取優質客戶資格不失為一個好辦法。
房貸利率
存量房貸，是指2008年10月27日房貸新政出台前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。央行當時決定，自2008年10月27日起，金融機構對居民首次購買自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
2009年1月1日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行四大行出台關於存量房貸優惠政策，根據四大行最新規定，只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質房貸客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。
