【發布單位】上饒市
【發布文號】
【發布日期】2003-04-25
【生效日期】2003-04-25
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
上饒市住宅區物業管理辦法
2003-04-25
第一章總則
第一條為加強和規範上饒市住宅區物業管理，明確業主、使用人和物業管理企業及其他有關管理部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造整潔、安全、優美、舒適、文明的居住環境，根據《江西省城市居住小區物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內住宅區的物業管理。
第三條本辦法所稱的住宅區，是指以住宅為主，公用設施配套比較齊全並具有一定規模的居民生活區。住宅區的劃分，由縣、市（區）房地產管理部門結合社區管理，按照住宅與公共實施的相關情況劃定。
本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及相關設施、設備、場地等。
本辦法所稱業主，是指房產的所有權人。非業主使用人可以根據業主委託，享有權利，並承擔義務。
本辦法所稱物業管理，是指業主、非業主使用人委託物業管理企業對物業進行日常維護、修繕和整潔，同時對住宅區的安全、環境衛生、綠化等進行日常管理，並為業主、非業主使用人提供相關服務。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。
第四條市人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱物業主管部門）是本市行政區域內物業管理的行政主管部門。
縣、市（區）房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區內的物業管理進行監督管理。
建設、規劃、市政、電力、郵電、環衛、園林、公安（消防）、價格、工商行政管理等有關部門按照各自職責協同實施本辦法。
街道辦事處協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社會服務的相互關係進行協調。
第二章業主大會與業主委員會
第五條實行物業管理的住宅區入住率達到50%以上的，必須召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表。
業主大會由全體業主組成，業主代表大會由業主推選的代表組成。業主大會或業主代表大會須擁有投票權者過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。
業主的投票權，普通住宅按每20平方米為一個計票單位，別墅按每15平方米為一個計票單位；非住宅按每10平方米為一個計票單位，不足的按四捨五入處理，但每個獨立產權單位不得分割投票。
第一次業主大會或業主代表大會，由物業主管部門會同街道辦事處、居委會等相關單位組織召開，費用開支由物業建設單位承擔。
第六條業主大會或業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會委員；
（二）審議通過或修改業主委員會章程和業主公約；
（三）審議業主委員會工作報告；
（四）決定聘用或解聘物業管理企業；
（五）審議通過住宅區物業管理方案；
（六）決定其他有關維護業主權益和督促業主執行業主公約的重大事項。
第七條業主大會或業主代表大會一般每年召開1―2次；經業主委員會或10%以上業主提議，也可臨時召開業主大會或業主代表大會。
業主大會或業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委託代理人出席。業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委託代理人應當列席會議。
業主大會或業主代表大會的決議，以全體業主或業主代表過半數通過。
第八條業主委員會是在住宅區內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。
一個住宅區只能成立一個業主委員會。
第九條業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會或業主代表大會；
（二）聘請派出所、居民委員會等有關單位人員兼任業主委員會副主任或委員；
（三）根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，選聘、續聘或改聘物業管理企業，並代表業主簽訂、變更、終止物業管理委託契約；
（四）監督檢查物業管理經費的使用情況；
（五）檢查業主公約和物業管理委託契約的執行情況；
（六）受理業主對物業管理企業的投訴；
（七）監督和協助物業管理企業的工作，根據物業管理企業請求公布欠繳費戶名單，協助物業管理企業催交物業管理服務費；
（八）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第十條業主委員會根據住宅區的規模由5至11人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。
業主委員會可將日常管理事務委託居民委員會承擔，業主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數通過。
第十一條業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報物業主管部門登記備案，並同時抄送當地居委會。
第十二條業主委員會的活動經費由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的5%．具體數額和計畫由業主大會或業主代表大會審議決定。
第十三條業主大會、業主代表大會、業主委員會的決議和業主公約，應當符合國家的有關規定，不得與法律、法規、規章相牴觸。
第三章物業管理企業
第十四條物業管理企業必須持有物業主管部門頒發的《物業管理資質證書》。物業管理資質實行年審制和等級管理制。物業管理企業應配備相應的專業技術人員和管理人員，物業管理人員應經專業培訓考核合格後，持證上崗。
第十五條物業管理企業的權利：
（一）根據委託契約和法律、法規、規章以及國家的其他有關規定，管理住宅區的物業；
（二）按照國家和省、市有關規定收取物業管理服務費；
（三）制止各種損害住宅區物業和妨礙物業管理的行為；
（四）享受國家對第三產業的優惠政策。
第十六條物業管理企業應當提供的服務內容：
（一）物業公用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；
（二）物業公用部位、共用設施和物業管理區域內道路景觀、綠地的保潔服務；
（三）公共綠地、花草樹木的養護、管理；
（四）車輛進出及停放的管理；
（五）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防範；
（六）物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案、業主檔案的保管；
（七）舉辦社區文化活動；
（八）物業管理企業應接受所在街道辦事處和居委員的監督，協助做好社區管理、社區服務工作。
第十七條新建住宅區交付使用而入住率不到50%的，由開發建設單位選擇物業管理企業或自行組建物業管理企業進行前期管理，並報物業主管部門備案，前期物業管理費用由開發建設單位承擔。業主大會或業主代表大會產生後，由業主大會或業主代表大會決定物業管理企業的續聘和改聘。
物業銷售（預售）時，前期物業管理企業應當告示服務內容和收費標準並與物業買受人簽訂前期物業管理服務協定。
第十八條實施物業管理的住宅區，業主委員會應當與受聘的物業管理企業簽訂物業管理委託契約（以下簡稱委託契約）。
物業管理委託契約必須按省建設廳、省工商行政管理局聯合制定的《物業管理委託契約示範文本》簽訂。
物業管理企業應當自委託契約簽訂之日起15日內，將委託契約報物業主管部門備案，同時抄告轄區居委會。
第十九條住宅區內車輛停放的管理應接受公安等部門的統一指導和監督。
進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設定有停車標誌的場所。
物業管理企業應與車主明確車輛保管關係或車位有償使用關係，並按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。
第四章物業維修經費
第二十條實行物業管理的住宅區應當建立物業維修專項資金，用於房屋的公用部位、設備和住宅區內公共設施保修期滿後小修以上的維修、養護。
物業維修專項資金遵循全額儲存、業主共同所有、合理使用的原則。實行統一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監督的管理制度。
第二十一條物業維修專項資金不得出錯，不得用於房地產投資，不得用於經營股票、期貨或其他具有風險的經營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。
物業維修專項資金的管理費用由財政部門核定，在物業維修專項資金的增值收益中提取，並納入預算外資金收支兩條線管理。
第二十二條物業維修專項資金由物業管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設立專戶進行管理。
