上海市人民政府辦公廳檔案
滬府辦發〔2009〕51號
上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障和房屋管理局關於加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規範化建設若干意見的通知
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局 ：
市住房保障和房屋管理局《關於加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規範化建設的若干意見》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府辦公廳
二OO九年十一月十六日
關於加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規範化建設的若干意見
為了規範本市住宅小區業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，現就加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規範化建設提出以下意見：
一、正確認識業主大會制度，切實維護業主權益，促進社區和諧
（一）業主是物業管理的責任主體
房屋所有權人為業主。業主是房屋所在物業管理區域內物業管理的責任主體。
業主在物業管理活動中，應當依法行使權利、履行義務。
（二）業主大會、業主委員會要依法維護業主的權益
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會制度是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主大會作為住宅小區物業管理的權力機構，具有制定和修改業主大會議事規則、管理規約，選舉業主委員會，選聘物業服務企業，使用專項維修資金等有關小區共有和共同管理事務的決定權。
業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，主要負責擬定相關方案、組織召開會議並具體實施大會形成的決議。
業主大會、業委會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
（三）業主大會、業主委員會要切實承擔起促進社區和諧的義務
業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
二、完善業主委員會組建和換屆辦法，夯實業主委員會運作基礎
（一）明確業主委員會成員條件
業主委員會成員應當由知法守法、熱心公益、責任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業主擔任。
凡有違法搭建、擅自改變物業使用性質、拒交物業服務費和維修資金、違規出租房屋等情形的業主，不得擔任業主委員會成員。
業主代表、業主委員會籌備組成員和換屆改選小組成員，也應當符合上述條件。
（二）完善業主大會會議表決票的送達方式
小區業主參與業主大會是行使權利、履行義務的主要途徑。
業主大會會議採用書面徵求意見形式的，選票、表決票主要採取當面領取或送達的方式，並由業主簽收。
如確需採取按照業主提供的聯繫地址、通訊方式傳送，或者投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內的方式送達的，應當由物業管理區域內兩人以上的業主或者居民委員會的工作人員證明，並在物業管理區域內公告送達情況。
（三）健全業主委員會備案手續
依法產生的業主委員會和經換屆改選的業主委員會應當向街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門辦理成立和換屆備案手續。
已辦理備案的業主委員會名稱、所轄區域範圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當向街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門辦理變更備案手續。
因物業管理區域分立、合併，所屬房屋全部被拆遷或滅失，以及其他原因致使業主委員會無法續存的，業主委員會應當向街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門辦理註銷備案手續。
業主委員會的組建、換屆有違反法律、法規和相關規定的，由街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門予以撤銷備案。
業主委員會備案和撤銷備案的具體辦法，由市住房保障和房屋管理局另行制定。
三、加強業主委員會自身建設，確保日常運作規範有序
（一）規範業主委員會的日常運作
業主委員會召集業主大會會議前，要明確議事內容並公告小區全體業主；召開業主大會會議時，業主委員會要明確會議議程，議事過程要作書面記錄並存檔；業主大會會議作出決定後，要及時在小區內公告。
經業主大會授權，業主委員會在細化議事事項操作辦法時，要召開業主委員會會議討論決定該辦法，業主委員會主任、副主任和其他成員均有同等的表決權。
在物業管理活動中，業主委員會應當及時了解業主和使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約，督促業主遵守管理規約和履行業主義務。
業主大會作出決定前，業主委員會應當聽取居民委員會的建議；業主大會作出決定後，應當告知居民委員會。
未經業主大會授權，業主委員會及其任何成員不得以業主大會或者業主委員會的名義，擅自決定物業管理事務。
（二）規範維修資金的使用
物業共有部分維修、更新、改造需使用維修資金的，除管理規約另有約定外，應當按照下列程式實施：
1、制訂使用方案。維修資金的使用方案由物業服務企業編制，並提交業主委員會。使用方案應當包括維修項目名稱、實施範圍、預算總金額、分攤範圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內容。
2、完善使用方案。業主委員會應當徵求業主的意見，完善使用方案。
3、決定使用方案。業主委員會應當將使用方案提交業主大會或者業主小組表決通過，並在小區內公告。
4、落實施工單位。由業主委員會與物業服務企業、施工單位簽訂物業共有部分維修、更新、改造的施工契約。
5、組織項目施工。由物業服務企業按照使用方案組織實施。項目施工完成後，物業服務企業向業主委員會提交物業維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用。
6、審核施工費用。由業主委員會依據物業服務企業提交的物業維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核，應當審價的，經審價後向專戶銀行發出同意劃轉維修資金通知，並將維修資金使用的情況按照規定在物業管理區域內予以公告。
業主委員會在維修資金使用過程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權簽訂施工契約，不得在維修資金使用過程中謀取個人利益。
（三）規範物業服務企業的選聘
業主大會應當按下列程式選聘物業服務企業：
1、制定選聘方案。除業主大會決定續聘物業服務企業外，物業服務契約屆滿前3個月，業主委員會要結合物業管理區域規模、實施物業服務的客觀需要提出物業服務要求，通過徵求業主意見，擬訂物業服務企業選聘方案，並在物業管理區域公告。
物業服務企業選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、信用情況和管理實績情況，物業服務收費內容和標準，物業服務契約期限和選聘方式等內容。
業主大會另聘物業服務企業的，應當採用公開招標方式進行物業服務企業的選聘。
2、完善選聘方案。業主委員會應當徵求業主的意見，完善選聘方案。
3、通過選聘方案。業主委員會應當將選聘方案提交業主大會表決通過，並在小區內公告。
4、落實服務企業。業主委員會應當依照相關規定和業主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業服務企業的相關工作，代表業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約，並將選聘結果和物業服務契約在物業管理區域內公告，接受業主的查詢。
業主委員會物業服務企業選聘過程中，不得越權簽訂物業服務契約，不得在選聘過程中謀取個人利益。
（四）建立日常工作制度
1、建立會議接待制度。業主委員會要加強對政策法規的學習和宣傳，定期向業主大會報告物業管理的實施情況。要定期召開業主委員會會議，接待和聽取業主對物業管理的意見和建議，接受業主的諮詢、投訴和監督。要協調業主和物業服務企業之間的關係，督促業主依法履行義務，不斷提高業主自我管理的能力。
2、建立信息發布制度。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告業主大會、業主委員會作出的決定和物業服務企業選聘、維修資金和公共收益收支、物業服務契約變更等物業管理事項。
3、建立印章管理制度。業主委員會應當確定專人保管業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章，並按照印章管理制度使用。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
4、建立檔案管理制度。業主委員會應當將業主清冊及聯繫方式、業主委員會備案材料、物業服務契約、維修資金收支情況清冊、業主大會和業主委員會會議記錄、紀要以及作出決定的書面材料，業主、使用人的書面意見、建議書以及與物業管理有關的往來檔案等材料建檔造冊，並指定專人管理，確保資料完整。
四、強化對業主委員會的指導和服務，幫助業主提高自我管理能力
（一）進一步理順管理職責
區縣政府負責定期組織召開相關部門和單位參加的住宅小區綜合管理聯席會議，協調解決小區管理中的綜合性問題；區縣民政部門要落實街道（鄉鎮）、居民委員會對業主委員會的指導、監督和日常管理工作；區縣房屋管理部門要對業主大會、業主委員會組建和日常運作程式進行業務指導和監督管理；街道辦事處（鄉鎮政府）負責召集住宅小區綜合管理聯席會議，協調解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，落實部門負責指導業主大會、業主委員會組建和日常運作；居民委員會建立業主大會指導工作小組和物業管理協調會議制度，負責牽頭做好業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的具體指導工作以及調解物業管理矛盾和糾紛。
（二）進一步加強指導監督
街道辦事處（鄉鎮政府）要高度重視業主委員會規範化建設工作。要參照指導和支持居民委員會建設的工作要求，將其作為社區管理和社區建設的重要內容；落實部門和專人負責對業主委員會組建、換屆改選和日常運作進行指導；定期召開住宅小區綜合管理聯席會議，協調各方，幫助業主提高自我管理能力；將物業管理矛盾糾紛調解納入人民調解委員會工作範圍，對居民委員會的工作予以支持、指導和考核。
房屋管理部門要完善業主委員會備案制度和業主委員會委員變更規範；完善業主大會選聘和解聘物業管理企業的操作程式，將業主大會另聘物業服務企業納入統一的招投標平台管理；完善維修資金審價、審核、審計制度，規範資金使用的操作程式。要加強基層房管辦事機構的建設，配強配全人員，切實履行指導和服務職責。要加強對專項維修資金和公共收益收支、物業管理重大事項實施等日常運作情況的監督檢查。要培育和引入專業中介機構為業主委員會和業主提供專業化服務。
街道辦事處（鄉鎮政府）和房屋管理部門要共同加強對業主委員會成員的培訓，通過業主委員會籌備前、成立後和日常業務培訓，提高其成員素質。
居民委員會要切實擔負起對業主委員會的指導監督職責，幫助業主選舉具有模範履行業主義務、熱心公益事業、責任心強並有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會委員、換屆改選小組成員。業主委員會籌備組或換屆改選小組不依法履行職責，經街道辦事處（鄉鎮政府）、房屋管理部門責令其限期改正後仍未履行的，居民委員會可以牽頭組織業主重新組建籌備組或者換屆改選小組。
上海市住房保障和房屋管理局
二OO九年十一月八日
