日照市人民政府辦公室檔案
日政辦發〔2013〕5號
日照市人民政府辦公室關於印發日照市住宅物業服務收費管理實施辦法的通知
各區縣人民政府、管委，市政府各部門、單位，國家、省屬駐日照各單位：
《日照市住宅物業服務收費管理實施辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
日照市人民政府辦公室
2013年1月16日
日照市住宅物業服務收費管理實施辦法
第二條本辦法適用於我市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務契約的約定，對住宅小區內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。
第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。
第六條市價格主管部門會同市物業主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
各區縣價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理許可權，負責本行政區域內物業服務收費的日常管理和監督檢查工作。
第七條住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點以及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務費實行政府指導價，並實行分等級定價，具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價格和浮動幅度內約定，併到物業所在地價格、物業主管部門備案。
非普通住宅以及業主委員會成立後的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或者全體業主與物業服務企業約定，併到物業所在地價格、物業主管部門備案。
第八條東港區、嵐山區、日照經濟技術開發區、山海天旅遊度假區、日照國際海洋城內普通住宅前期物業服務費按照市價格主管部門會同市物業主管部門制定並經市政府批准的收費等級基準價格及浮動幅度執行。
各縣價格主管部門會同同級物業主管部門制定本地區的普通住宅前期物業服務收費等級基準價格及浮動幅度，並報同級人民政府批准。
第九條普通住宅前期物業服務劃分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個質量等級，對應物業服務質量等級確定相應的物業服務收費等級。
第十條普通住宅物業服務成本包括：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按照規定提取的福
利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護、安全防範費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十一條建設單位根據住宅小區的具體情況，結合物業特點和服務要求，選擇適當的物業服務質量等級和收費等級，通過招標的方式選聘前期物業服務企業，確定具體物業服務收費標準，並在前期物業服務契約中約定。
第十二條建設單位應當在物業銷售前分別向當地物業主管部門、價格主管部門申請確認物業服務質量等級和收費等級。
第十三條住宅物業服務契約應當約定物業服務等級、物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、契約終止情況等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
物業服務中的單項服務可以選擇不同的服務質量等級進行組合，物業服務費為所選擇單項服務物業服務費的總和。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣契約應當包含物業服務契約內容。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房契約約定標準的，物業服務收費應當適當減免，減免比例不低於20%，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十四條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務範圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納。
物業服務契約有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不得超過半年。
房屋交付後空置的，除空置時間短於一年的，其物業服務費按普通住宅前期物業服務收費標準的80%收取，契約另有約定的，從其約定。
第十五條物業服務費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。獨立專有車庫按照不帶電梯普通住宅計收物業服務費。
改變設計用途用於經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十六條租賃物業管理區域內業主共有車庫內的車位的，應當交納車位租賃費，車位租賃費實行政府指導價。東港區、嵐山區、日照經濟技術開發區、山海天旅遊度假區、日照國際海洋城內車位租賃費基準價格為每車每月200元，上下浮動不超過10%。
各縣價格主管部門會同同級物業主管部門制定本地區的車位租賃費基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批准。
具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價格和浮動幅度內約定。
第十七條物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發生的費用。
第十八條普通住宅停車服務費實行政府指導價。東港區、嵐山區、日照經濟技術開發區、山海天旅遊度假區、日照國際海洋城內普通住宅停車服務費基準價格為每車每月20元，上下浮動不超過10%。
各縣價格主管部門會同同級物業主管部門制定本地區的停車服務費基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批准。
具體收費標準由車位使用人與物業服務企業在規定的基準價格和浮動幅度內約定。
業主或者物業使用人對汽車或者非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收，最高按不超過停車服務費標準的80%收取。
第十九條占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，並按物業服務企業劃定的停車位等標示停車。
車位場地使用費收費標準由業主大會綜合考慮車位租賃費標準等因素表決同意確定；業主大會成立前，經半數以上業主同意，車位場地使用費收取標準可以參照車位租賃費標準執行。未經業主大會或者半數以上業主確定車位場地使用費收費標準，不得收取車位場地使用費。
停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，可以依照物業服務契約約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業主大會成立前，支出比例由市價格主管部門會同市物業主管部門核定。
車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有，主要用於補充相關物業管理區域的物業專項維修資金。車位場地使用費可以參照住宅專項維修資金管理模式執行，並接受全體業主監督。
第二十條物業服務企業對車輛實行出入證（卡）管理的，應當為業主或者物業使用人免費配置出入證（卡），不得額外收取押金、門禁系統管理費、運行費等費用。
因出入證（卡）遺失、損壞需要補辦的，可以按照實際成本收取工本費。
第二十一條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務、走親訪友等車輛收取任何費用。
第二十二條供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當與業主簽訂服務契約，按照價格主管部門批准的用水、氣、電、暖等價格向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十三條業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建築垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，並承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
第二十四條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務契約，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十五條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十六條物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十七條物業服務企業違反規定以及物業服務契約，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十八條價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十九條價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低於服務等級要求提供服務並收費的；
（三）採取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務並收費的；
（五）不按規定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。
第三十條價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、
《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，並依法追究有關人員責任。
第三十一條本辦法所稱物業共用部位，主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸及變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備，不屬於共用設施設備。
第三十二條本辦法自2013年2月1日起施行，有效期至2018年1月31日。日照市物價局、日照市規劃建設委員會2005年4月6日印發的《日照市住宅小區物業管理等級服務評定標準（試行）》（日價費發〔2005〕22號）同時廢止。
本辦法施行前已簽訂物業服務契約並約定期限的，在契約期內，物業服務及其收費標準仍按照契約約定執行；物業服務契約未約定固定期限或者前期物業服務契約已經到期的，物業服務及其收費標準等應當按照本辦法規定執行。
抄送：市委各部委，市人大常委會、市政協、市紀委辦公室，市中級法院，市檢察院，日照軍分區。
日照市人民政府辦公室2013年1月16日印發
