圖書信息
出版社: 經濟管理出版社; 第1版 (2005年9月1日)
平裝: 239頁
開本: 32開
ISBN: 7802073677
條形碼: 9787802073678
尺寸: 21 x 14.7 x 0.9 cm
重量: 322 g
內容簡介
購房陷阱重重，獨自應對，孰是孰非？入住瑣事連連，孤掌難鳴，何去何從？本書關注的就是當前我國城市居民購買商品房與物業維權兩個熱點問題。不僅理論與實務相結合，而且注重對經典案例的分析與對社會熱點問題的關注；形成專題案例探討，方便讀者研讀與查閱。
媒體評論
導語
購房陷阱重重，獨自應對，孰是孰非？入住瑣事連連，孤掌難鳴，何去何從？本書關注的就是當前我國城市居民購買商品房與物業維權兩個熱點問題。不僅理論與實務相結合，而且注重對經典案例的分析與對社會熱點問題的關注；形成專題案例探討，方便讀者研讀與查閱。前言
“入世”三年正是中國房地產業波濤洶湧的三年。 2002年中國各地的房地產市場普遍啟動，迅速發展。 2003年，房地產行業被立法機關和行政機關高度“關注”，一批法律法規紛紛出台：最高人民法院出台《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》；中國人民銀行出台“121號文”——《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》；國務院出台“18號文”——《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》…… 2004年，全國土地交易價格、房屋銷售價格同比分別上漲10．1%、9 ．7%，房價一路上漲引發民眾不滿和高層警覺。巨觀調控雷厲風行、重拳出擊，4月25日，央行將存款準備金率提高O．5個百分點，房地產行業融資受到較大影響；10月29日，央行加息O．27個百分點，房地產業的“洗牌” 近在咫尺。同時，土地一級市場趨於規範，8月31日成為協定出讓經營性土地使用權最後期限，此後所有經營性國有土地使用權一律通過招標、拍賣、掛牌方式轉讓。 近三年，政府對房地產業的健康發展給予了高度重視，立法規範、行政控制、經濟手段調節層出不窮……房地產市場逐步走向法制化與秩序化。 近三年，開發商也在苦練“內功”，抓產品，抓成本管理，抓客戶服務，抓誠信……以使自己適應客戶的需求和市場的整頓和調整。 近三年，購房者的維權行為如火如荼：砸樓盤的，上訪的，衝擊開發商辦公樓的，集體訴訟的……與房地產有關的訴訟成倍增加。 同時，近三年，物業管理成為買房人(業主)的普遍心痛和社會的關注焦點。雖然國務院頒布了《物業管理條例》，並已於2003年9月1日正式生效，各地的實施細則也紛紛出台，但是物業糾紛持續增多，甚至造成了不少流血衝突。據中國社會調查事務所(SSIC)的一次房地產項目調查結果表明：94%以上的人認為，消費者最擔心的，也是最關心的是物業管理的服務質量問題。其中，42%的被訪者表示對所在物業管理“非常不滿意”； 26%的被訪者表示對所在物業管理“不滿意”。被調查者對於物業管理的不滿意點主要集中在以下五點：(1)物業公司亂收費(89%)；(2)房屋出現問題，物業公司維修不及時(71%)；(3)物業公司的防範管理存在嚴重問題 (74%)；(4)公用設施不到位(55%)；(5)物業公司工作人員的服務態度不佳(40%)。 物業管理作為新事物，在中國還很不規範，《物業管理條例》實施一年多就暴露出諸多問題：業主自治組織法律地位不清影響物業管理模式創新；法律責任規定過粗、操作性不強；建築區分所有權缺位導致糾紛不斷；行政管理與行業自律沒有很好結合…… 但是，我們畢竟有法可依了，並在不斷改進。根據國家發改委、建設部的通知，自2004年10月1日起，物業服務收費將實行明碼標價。而且仲量聯行、戴德梁行等國際著名的物業管理公司開始積極開拓中國市場，中國的物業管理行業正逐步走向成熟。 不管如何，房地產與物業管理行業的各個參與主體正在走向-成熟，走向理性。 本書關注的就是當前我國城市居民購買商品房與物業維權兩個熱點問題。對於購房者而言，急需了解和掌握房屋的基本常識、購房契約的關鍵內容、按揭的重要法律問題、產權證辦理技巧等；對於業主而言，熟悉物業管理的具體法規、物業管理公司的現實狀況、業主大會的作用、物業管理契約的陷阱以及常見物業糾紛的解決，是維護其權利的保證。 本書不僅理論與實務相結合，而且注重對經典案例的分析與對社會熱點問題的關注；在每一部分之前都有對社會熱點問題的簡要概括或一些數據統計，並且在書中插入重要的案例，形成專題案例探討，方便讀者研讀 與查閱。 在運用本書進行維權時，購房者最好能夠參照一些重要的法律法規，以便達到良好的效果：(1)《城市房地產管理法》；(2)《城市房地產開發經營管理條例》；(3)《商品房銷售管理辦法》；(4)《城市商品房預售管理辦法》；(5)《最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》；(6)《商品房買賣契約示範文本》；(7)《物業管理條例》；(8)《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》；(9)《物業管理企業資質管理辦法》。 本書的作者來自中央財經大學、中國政法大學等財經、政法著名高校，以及建設部、北京建偉律師事務所等官方與民間機構，都是對房地產法律理論與實務較有研究的專業人士，熟知房地產開發的流程、流程中涉及的法律問題和購房者可能遇到的問題。本書由曾筱清、楊益擔任主編，參編人員與具體分工如下： 買房篇：天時(楊益、靳玲) 地利(馬安靜) 人和(王麗麗、曹慧霞) 廣告的誘惑(陳沛) 萬事俱備，只欠東風(陳堯軍) 認購中的虛虛實實(曾筱清) 契約中的真真假假(曾永光) 交付時的喜喜憂憂(曾永光、陳堯軍) 物業維權篇：想說愛你不容易(翟彥傑、李嵐嵐) 團結就是力量(楊益) 陷阱與對策(杜玉) 我是業主我怕誰(馬安靜、張靜) 小事情大智慧(張靜、曾永光) 本書參考了諸多資料與著作，在此筆者謹致謝意。再者，由於時間倉促與作者學識所限，書中錯漏在所難免，敬祈廣大讀者批評指正。 曾筱清楊益 2005年7月
目錄
買房篇
天時——購房時機的把握 3
誰在主宰房地產價格? 3
房價異常波動的原因 11
個人購房時機的把握 16
地利——購房目標的確定 21
購房知識儲備 21
房源資料的獲取 26
小區環境的判斷 33
人和——購房理性的形成 43
房產項目合法性的審查 43
開發商背景的調查 49
房產項目自身情況的判斷 53
廣告的誘惑 61
揭開廣告的面紗 61
還原真實的世界 66
捍衛自己的權利 69
萬事俱備。只欠東風——購房方式的選擇 77
購房方式的比較和選擇 77
住房公積金貸款和實務操作 81
住房商業貸款的介紹 87
組合貸款與轉按揭精析 95
認購中的虛虛實實 101
林林總總的認購糾紛 101
認購書的性質和法律效力 104
簽訂認購書時應注意的問題 114
契約中的真真假假 117
商品房買賣契約示範文本 117
補充協定的簽訂 134
交付時的喜喜憂憂 141
明明白白收房：房屋交付的程式 141
借你一雙慧眼：驗收房屋 144
有得必有失：房屋交付的法律後果 146
明明白白花錢：辦理入住手續時應交的費用 148
人多力量大：集體收房 150
物業維權篇
想說愛你不容易：大話物業管理 155
認識物業管理 155
關注前期物業管理 160
物業管理企業的權利與義務 163
團結就是力量：業主大會與業主委員會 169
業主的權利與義務 169
業主大會 172
業主委員會 175
陷阱與對策：物業管理契約簽訂技巧 181
物業管理公司的選聘 181
物業管理契約解讀 185
主要陷阱與相應對策 189
物業管理契約示範文本及其完善建議 192
我是業主我怕誰：物業糾紛與維權選擇 205
物業管理糾紛面面觀 206
你情我願——協商和調解 208
單打獨鬥——投訴 211
一錘定音——仲裁 215
求助法律——訴訟 223
附錄 小事情大智慧：常見物業疑問點津 231
物業管理費疑問解答 231
小區保全保什麼 234
丟車的責任辨析——保管關係還是租賃關係 235
停車收費的困惑 237
不交物業費，“停水、停電沒商量”之辯 238
