上海市公有住房差價交換試行辦法

《上海市公有住房差價交換試行辦法》是上海市人民政府1999年1月19日發布的檔案。

(1999年1月19日上海市人民政府發布)
第一條 (目的)
為了規範公有住房差價交換活動，引導居民改善居住條件，活躍房地產二、三級市場，制定本辦法。
第二條 (適用範圍)
本辦法適用於本市行政區域內居民承租的公有住房的差價交換(以下統稱差價換房) 。
第三條 (管理部門)
上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局) 是本市差價換房的主管部門。區、縣房地產管理部門負責所轄區域內差價換房的管理工作，業務上受市房地局領導。
區、縣房地產交易管理機構負責本區、縣範圍內差價換房手續的具體管理工作。
第四條 (差價換房的原則)
差價換房應當遵循自願、公平和有償的原則。
第五條 (差價換房方式)
差價換房可以採取下列方式：
(一)公有住房承租權與公有住房承租權的交換；
(二) 以公有住房承租權交換商品住房或者其他住房所有權；
(三) 有償轉讓公有住房承租權後，購買商品住房或者其他住房。
第六條 (差價換房方式的適用)
凡獨用成套的公有住房，其承租權不得採取本辦法第五條第(二) 、(三) 項規定的方式進行差價換房。
第七條 (不得差價交換的公有住房)
下列公有住房不得進行差價交換：
(一) 整幢獨用的花園住宅；
(二) 屬部隊、宗教團體所有或者在學校校園內的；
(三) 產權不明晰的；
(四) 在戶籍凍結地區內的；
(五) 已列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計畫的；
(六) 承租人拖欠租金尚未結清或者有違章搭建尚未處理的；
(七) 已進入行政處罰程式，或者因糾紛已進入訴訟、仲裁程式的；
(八) 需要用於落實私房政策的；
(九) 依法應當由出租人收回的。
第八條 (差價換房的前提條件)
公有住房的承租人需要差價換房的，應當事先徵得同住成年人的同意。
第九條 (差價換房的限制)
差價換房不得造成當事人新的居住困難。
無本市城鎮常住戶口的個人不得通過差價換房取得公有住房承租權；差價換房的戶籍管理，按照國家和本市的有關規定執行。
第十條 (差價換房的價格)
差價換房的價格由當事人雙方協商議定。
第十一條 (差價換房契約)
差價換房應當訂立書面契約。
差價換房契約的示範文本由市房地局制定。差價換房的當事人應當參照示範文本訂立契約。
第十二條 (差價換房的手續)
差價換房的當事人應當自契約訂立之日起10日內，按照下列規定辦理差價換房手續：
(一) 交換承租權的公有住房在同一區、縣範圍內的，到公有住房所在地的區、縣房地產交易管理機構辦理；交換承租權的公有住房不在同一區、縣範圍內的，到價格高的公有住房所在地的區、縣房地產交易管理機構辦理。
(二) 以公有住房承租權交換商品住房或者其他住房所有權的，到商品住房或者其他住房所在地的區、縣房地產交易管理機構辦理。
(三) 有償轉讓公有住房承租權的，到公有住房所在地的區、縣房地產交易管理機構辦理。
第十三條 (辦理差價換房手續提交的檔案)
當事人辦理差價換房手續時，應當向房地產交易管理機構提交下列檔案：
(一) 差價換房契約；
(二) 同住成年人簽字同意差價換房的書面證明；
(三) 租用公有住房憑證或者房地產權證書；
(四) 戶籍證明。
第十四條 (徵詢意見)
房地產交易管理機構收到差價換房當事人提交的檔案後，應當書面徵詢公有住房出租人或者出租人委託的物業管理企業的意見。
出租人或者出租人委託的物業管理企業應當自收到徵詢意見單之日起7日內給予書面答覆。不同意差價換房的，應當說明理由；逾期不答覆的，視作無異議。
第十五條 (處理時限和要求)
房地產交易管理機構應當自收到差價換房當事人提交的檔案之日起20日內完成處理工作。對符合條件和手續的，應當出具準予差價換房的書面證明；對不符合條件或者手續的，應當作出不予差價換房的決定，並書面通知當事人。
第十六條 (變更租賃關係)
取得公有住房承租權的當事人應當自收到房地產交易管理機構準予差價換房的書面證明之日起7日內，持有關檔案向出租人或者出租人委託的物業管理企業辦理公有住房租賃關係的變更手續。
第十七條 (所有權的變更登記)
以公有住房承租權交換商品住房或者其他住房所有權的，房地產交易管理機構應當在完成差價換房手續處理工作後，將有關檔案移送房地產登記機構辦理商品住房或者其他住房所有權的變更登記手續。
第十八條 (有償轉讓價款的使用限制)
當事人有償轉讓公有住房承租權的，房地產交易管理機構應當將其轉讓所得價款存入公有住房所在地的區、縣房地產管理部門指定的銀行，由銀行開具購房存款單。
購房存款單應當專項用於購買商品住房或者其他住房，不得轉讓、質押；3年之內不得兌取現金。
當事人購買商品住房或者其他住房的，有關銀行應當按照購房契約的約定，將購房存款單的款額轉移支付；轉移支付後的餘額部分，可以由當事人以現金方式提取。
第十九條 (差價換房的稅費)
市或者區、縣有關部門、房地產交易管理機構應當按照有關規定收取差價換房的稅、費。
第二十條 (公有住房承租權擔保契約的訂立)
以公有住房承租權設定擔保的差價換房當事人，應當與債權人訂立書面擔保契約。
第二十一條 (公有住房承租權擔保契約的登記)
公有住房承租權擔保契約訂立後，當事人應當向公有住房所在地的區、縣房地產登記機構辦理擔保契約登記。
擔保契約自登記之日起生效。
第二十二條 (擔保所得款項的使用限制)
以公有住房承租權設定擔保所得的款項，必須專項用於支付取得該公有住房承租權的價款，不得挪作他用。
第二十三條 (再作擔保的限制)
已設定擔保的公有住房承租權不得再作擔保。
第二十四條 (公有住房權屬性質)
差價換房後，公有住房所有權的權屬性質不變。
第二十五條 (共用部位的使用)
差價換房後，公有住房中的共用部位仍維持原來的使用狀況。
第二十六條 (拆遷安置)
差價換房後，公有住房因城市建設需要拆遷的，仍按照本市居住房屋拆遷安置的有關規定，對公有住房承租人進行安置。
第二十七條 (租金的交納)
差價換房後，取得公有住房承租權的當事人仍應當按照本市規定的公有住房租金標準支付租金。租賃期間，本市公有住房租金標準調整的，應當按照調整後的租金標準支付租金，但不再計算住房面積超標準部分增加的租金。
第二十八條 (繼續承租)
按照本辦法第五條第(二) 、(三) 項規定的方式取得公有住房承租權的當事人，喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，可以由其有本市城鎮常住戶口的配偶或者直系親屬繼續承租，但同住人仍享有居住權。
繼續承租的個人可以由當事人指定；當事人未指定的，可以參照財產繼承順序確定。
第二十九條 (試行日期)
本辦法自1999年3月1日起試行。市人民政府以前發布的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。